Как нерезиденту продать квартиру в России и перевести деньги за рубеж

Продать квартиру можно, а вывести деньги за границу — в большинстве случаев тоже, но с ограничениями. Ключевой вопрос — гражданство продавца: для граждан России и граждан «дружественных» стран правила мягче, а для лиц, связанных с «недружественными» государствами, сделка требует разрешения правительственной комиссии и деньги поступают на специальный счёт с ограничениями. Правила с 2022 года менялись много раз, поэтому перед сделкой их нужно проверять на текущую дату.

Что говорит закон

• Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 — сделки резидентов с иностранными лицами, связанными с недружественными государствами, по отчуждению недвижимости совершаются с разрешения правительственной комиссии.
• Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95 — ввёл счета типа «С», на которые в ряде случаев зачисляются деньги, причитающиеся таким лицам; распоряжаться ими ограниченно.
• Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» и решения Банка России — устанавливают, кто и в каких пределах может переводить деньги за рубеж. Для граждан России и граждан дружественных стран лимиты на переводы периодически меняются, актуальные значения публикует Банк России.
• Статьи 207 и 224 НК РФ — доходы налогового нерезидента от продажи квартиры облагаются НДФЛ по ставке 30% без имущественного вычета. Освобождение при владении дольше минимального срока, по разъяснениям Минфина, применяется и к нерезидентам, но это стоит проверить на дату сделки.

Возможные варианты действий

1. Определить свой статус: гражданство, налоговое резидентство, связь с недружественной страной.
2. Оформить нотариальную доверенность на представителя в России, если не планируете приезжать: в консульстве или у местного нотариуса с апостилем и переводом.
3. Заранее обсудить с банком, где будут проводиться расчёты, порядок зачисления денег и их перевода за рубеж, лимиты и необходимые документы.
4. Если требуется разрешение правкомиссии — подать заявление через Минфин; решения принимаются индивидуально и не всегда положительно.
5. Задекларировать доход и уплатить налог, если освобождение не применяется.

Что подготовить

• паспорт и документы о праве собственности;
• доверенность на представителя;
• реквизиты зарубежного счёта и документы о его открытии;
• документы о сроке владения квартирой.

Многое зависит от гражданства, страны проживания и текущих решений Банка России. Сделки нерезидентов сопровождаются повышенным контролем со стороны банков, поэтому перед продажей стоит показать документы юристу по валютному регулированию и согласовать схему расчётов с банком.