Оформить квартиру в личную собственность при покупке в браке

Квартира, купленная в браке на деньги от продажи добрачного жилья, по закону может считаться личной собственностью, но это придётся доказывать, если возникнет спор. Надёжнее всего закрепить режим новой квартиры нотариально: брачным договором или соглашением о разделе имущества. Ни то, ни другое не требует развода. «Отказ от доли» в совместной собственности как отдельная сделка законом не предусмотрен.

Что говорит закон

• Статья 34 СК РФ: имущество, нажитое в браке, по общему правилу общее, независимо от того, на кого оформлено.
• Статья 36 СК РФ: имущество, принадлежавшее супругу до брака, — его личное. По разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ (постановление № 15 от 5 ноября 1998 года) не является общим и имущество, приобретённое в браке на личные средства одного супруга. Но бремя доказывания лежит на том, кто это утверждает.
• Статьи 40–42 СК РФ: брачный договор заключается в любое время в браке у нотариуса и может установить режим раздельной собственности на конкретное имущество, в том числе будущее.
• Часть 2 статьи 38 СК РФ: соглашение о разделе общего имущества можно заключить во время брака, оно также удостоверяется нотариально.
• Часть 3 статьи 35 СК РФ: для продажи недвижимости, которая может быть совместной, покупатели и Росреестр обычно требуют нотариальное согласие второго супруга.
• Дарение возможно только определённой доли, поэтому сначала долю нужно выделить соглашением о разделе.

Возможные варианты действий

1. Заключить брачный договор, в котором указать, что новая квартира будет вашей личной собственностью. Это самый понятный и надёжный путь, нотариус проверит согласие обоих супругов.
2. Как альтернатива — соглашение о разделе: нынешнюю квартиру признать вашей, а затем продать её и купить новую уже как личную.
3. Сохранить цепочку документов: договор продажи добрачной квартиры, выписки о движении денег, договор покупки. Это пригодится, если режим не закрепят нотариально.
4. Получить нотариальное согласие мужа на продажу нынешней квартиры, чтобы сделку не оспорили.

Что подготовить

• документы о покупке и продаже добрачной квартиры;
• банковские выписки о переводе денег;
• свидетельство о браке и выписки из ЕГРН.

Выбор способа зависит от согласия мужа и от того, есть ли общие средства в покупке. Проект брачного договора или соглашения разумно обсудить с нотариусом заранее, а при спорных моментах показать документы юристу по семейному праву.