Ошибочная ипотека в выписке ЕГРН сорвала сделку: куда жаловаться

Прежде всего нужно добиться погашения ошибочной записи в ЕГРН, а затем можно требовать возмещения убытков от сорванной сделки с того, по чьей вине запись появилась: банка или регистрирующего органа. Жаловаться имеет смысл одновременно в Росреестр и в Банк России, а убытки взыскивать через претензию и суд.

Что говорит закон

• Статья 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — техническая ошибка в записях ЕГРН исправляется по заявлению заинтересованного лица или по решению суда; реестровая ошибка исправляется на основании документов, поступивших в порядке межведомственного взаимодействия, или по решению суда.
• Запись об ипотеке погашается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя или по заявлению залогодержателя (ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Значит, банк может сам подать заявление в Росреестр о погашении.
• Статьи 15 и 1064 ГК РФ — лицо, по вине которого причинён вред, обязано возместить убытки, включая реальный ущерб и упущенную выгоду. Убытки, причинённые незаконными действиями госоргана, возмещаются по ст. 1069 ГК РФ, а ответственность регистратора дополнительно предусмотрена ст. 66 закона о регистрации.
• Если вы пользуетесь услугами банка как клиент, могут применяться нормы Закона «О защите прав потребителей», в том числе о компенсации морального вреда (ст. 15).

Возможные варианты действий

1. Попросите у банка письменное подтверждение ошибки и сроков подачи заявления о погашении ипотеки.
2. Подайте в Росреестр или через МФЦ заявление об исправлении ошибки, приложив ответ банка.
3. Направьте жалобу на банк в интернет-приёмную Банка России, если банк затягивает исправление.
4. Посчитайте убытки: задаток, возвращённый покупателю в двойном размере, расходы на риелтора и юриста, разницу в цене при новой продаже. Направьте банку претензию с расчётом.
5. При отказе — иск о возмещении убытков; при цене иска до 1 млн рублей по спорам с банком как потребитель вы освобождены от госпошлины.

Что подготовить

• выписку ЕГРН с ошибочной записью;
• ответ банка о признании ошибки;
• предварительный договор, соглашение о задатке и переписку с покупателем;
• документы о понесённых расходах.

Многое зависит от того, кто допустил ошибку — банк, подав неверные сведения, или регистратор — и насколько вы сможете доказать, что сделка сорвалась именно из-за обременения. Для взыскания убытков стоит показать документы юристу: доказать связь между ошибкой и потерями бывает непросто.