Покупка дома, не разделённого продавцом с бывшим мужем после развода

Расписка продавца не защищает от главного риска — требования бывшего мужа признать сделку недействительной или выделить его долю. Она лишь даёт вам возможность потом взыскивать убытки с продавца, что на практике бывает непросто. Надёжнее получить нотариальное согласие бывшего супруга на продажу или документ о разделе имущества.

Что говорит закон

• Имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность, независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ). Развод сам по себе этот режим не прекращает: пока раздела не было, дом остаётся общим.
• Исключение — имущество, полученное одним из супругов до брака, в дар или по наследству; оно является его личной собственностью (ст. 36 СК РФ).
• Распоряжение общим имуществом требует согласия всех сособственников; сделку, совершённую без полномочий, можно признать недействительной, если другая сторона знала или должна была знать об их отсутствии (ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ). Вы уже знаете о ситуации — это повышает риски именно для вас.
• Срок исковой давности по требованию о разделе имущества бывших супругов — три года, но исчисляется он со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а не со дня развода (п. 7 ст. 38 СК РФ).
• При изъятии товара у покупателя по основаниям, возникшим до продажи, продавец отвечает перед покупателем (ст. 461 ГК РФ) — для этого расписка не нужна, но и защиты дома она не даёт.

Возможные варианты действий

1. Проверить, когда и на каком основании продавец получила дом и участок: если до брака, по наследству или в дар — согласие бывшего мужа не требуется.
2. Если дом приобретён в браке — запросить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на продажу либо нотариальное соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе.
3. Выяснить, использовался ли материнский капитал: если да, доли должны быть выделены детям, и это отдельный риск (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
4. Оформить сделку через нотариуса и проводить расчёты через аккредитив или ячейку банка.

Что подготовить

• Выписки из ЕГРН и документы-основания на дом и участок.
• Свидетельства о заключении и расторжении брака продавца.
• Согласие бывшего супруга или документ о разделе имущества.
• Справку о зарегистрированных в доме лицах.

Безопасность сделки зависит от оснований приобретения дома, позиции бывшего мужа и истории использования господдержки. До внесения аванса стоит показать документы продавца юристу по недвижимости.