Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом при разводе

Квартира, купленная в браке с использованием материнского капитала, делится не только между супругами: свои доли должны получить и дети. Доли детей определяются пропорционально сумме материнского капитала, а оставшаяся часть квартиры, как правило, делится между супругами поровну вместе с остатком ипотечного долга.

Что говорит закон

• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. По сложившейся практике Верховного Суда доли детей рассчитываются исходя из суммы капитала, а не из стоимости всей квартиры.
• Статьи 34, 38 и 39 СК РФ: имущество, нажитое в браке, — общее, доли супругов признаются равными. Суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей. Общие долги, включая ипотеку, распределяются пропорционально долям.
• Статья 37 ГК РФ: сделки с долями детей (продажа, мена) требуют предварительного разрешения органа опеки.
• Квартира находится в залоге у банка, поэтому любой перевод долга на одного супруга или продажа возможны только с согласия банка.

Возможные варианты действий

1. Соглашение о разделе: один из супругов оставляет себе квартиру, выплачивает второму компенсацию и берёт на себя остаток ипотеки. Банк переоформляет кредит на него при достаточном доходе. Детские доли при этом сохраняются.
2. Раздел долями: выделяются доли детей, а остаток делится между супругами. Ипотеку продолжают платить оба соразмерно долям либо по договорённости.
3. Продажа с согласия банка и органа опеки, погашение долга и покупка другого жилья, где детям обязательно выделяются доли не меньше прежних.
4. Суд, если договориться не удалось. Можно просить увеличить вашу долю с учётом того, что дети живут с вами. Иск о разделе оплачивается госпошлиной от цены иска.

Что подготовить

• договор купли-продажи и кредитный договор, выписку из ЕГРН;
• сертификат на материнский капитал и сведения о направлении средств;
• справку банка об остатке долга и графике платежей;
• нотариальное обязательство о выделении долей детям, если оно давалось;
• свидетельства о браке и о рождении детей.

Многое зависит от того, были ли уже выделены доли детям, использовались ли личные средства одного из супругов и согласится ли банк менять заёмщика. До подписания соглашения стоит показать документы юристу: ошибки в расчёте детских долей потом сложно исправить.