Сервитут под линией электропередачи на частном земельном участке

Скорее всего, суд откажет в понуждении энергетической компании заключить соглашение о сервитуте. Сервитут устанавливается по требованию того, кому нужен доступ к чужой земле, а не по требованию собственника обременённого участка. Кроме того, линия построена задолго до покупки, а охранная зона — это ограничение, установленное законом, а не сервитут.

Что говорит закон

• Статья 274 Гражданского кодекса РФ — сервитут вправе требовать собственник недвижимости от собственника соседнего участка. Если соглашение не достигнуто, спор решает суд по иску лица, требующего установления сервитута. Право собственника обременённого участка требовать соразмерную плату возникает, когда сервитут уже установлен.
• Статья 421 ГК РФ — договор свободен, понуждение к его заключению допускается только когда это прямо предусмотрено законом. Обязанности сетевой компании заключить сервитут по инициативе собственника закон не устанавливает.
• Статья 23 Земельного кодекса РФ — сервитуты бывают частными и публичными. Глава V.7 ЗК РФ, действующая с 2018 года, позволяет устанавливать публичный сервитут для размещения объектов электросетевого хозяйства, в том числе существующих, с платой правообладателю, но по ходатайству сетевой организации.
• Статьи 104–107 ЗК РФ — охранные зоны ЛЭП относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. Ограничения в них действуют в силу закона и правил охранных зон, без оформления сервитута.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выписке ЕГРН, были ли сведения о линии и охранной зоне доступны при покупке: если да, покупатель приобрёл участок с известными ограничениями.
2. Как альтернатива — требование о плате за фактическое пользование землёй непосредственно под опорами по правилам о неосновательном обогащении (статьи 1102 и 1105 ГК РФ). Практика по таким искам неоднородна.
3. Если охранная зона установлена или изменена после приобретения права, можно рассмотреть требование о возмещении убытков по статьям 57 и 107 ЗК РФ.
4. Направить сетевой компании предложение инициировать установление публичного сервитута.

Что подготовить

• выписку ЕГРН с отметками о зонах;
• договор купли-продажи участка;
• схему расположения опор и площадь под ними;
• переписку с сетевой компанией.

Окончательный вывод зависит от того, внесены ли сведения об охранной зоне в реестр, когда она установлена и препятствуют ли опоры использованию участка. Для реального спора стоит показать документы юристу по земельному праву.