Условие о долгах за коммуналку в договоре продажи квартиры

Буквально фраза ближе ко второму варианту: на дату подписания акта у продавца не должно быть долгов, то есть неоплаченных начислений, срок оплаты которых уже наступил. Но формулировка неудачная, и спор о платежах за текущий месяц вполне возможен, поэтому лучше уточнить её в договоре или дополнительном соглашении.

Что говорит закон

• Статья 431 ГК РФ — при толковании договора суд исходит из буквального значения слов; если оно неясно, учитываются цель договора, переписка, предшествующие переговоры и последующее поведение сторон.
• Часть 1 статьи 155 ЖК РФ — плата за жильё и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истёкшим, если иной срок не установлен. Поэтому начисления за текущий месяц на дату акта ещё не являются долгом в строгом смысле.
• Пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ — обязанность собственника вносить плату возникает с момента возникновения права собственности, то есть с даты регистрации в ЕГРН. Это значит, что между подписанием акта и регистрацией платить, по закону, продолжает продавец, если стороны не договорились иначе.
• Часть 3 статьи 158 ЖК РФ — долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику, в отличие от долгов за коммунальные услуги, которые остаются за прежним владельцем.

Возможные варианты действий

1. Договориться с продавцом о точной формулировке, например: «продавец оплачивает жилищно-коммунальные услуги, начисленные по день подписания передаточного акта включительно», и оформить её дополнительным соглашением.
2. Попросить у продавца перед подписанием акта справки об отсутствии задолженности от управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, а также сведения по взносам на капремонт.
3. Зафиксировать в акте показания счётчиков на дату передачи — это упростит расчёт за неполный месяц.
4. Если долг обнаружится после сделки, направить продавцу претензию со ссылкой на договор и при необходимости взыскать убытки через суд.

Что подготовить

• договор купли-продажи и передаточный акт;
• справки об отсутствии задолженности;
• последние платёжные документы и квитанции об оплате;
• показания приборов учёта на дату передачи.

Окончательное толкование зависит от остального текста договора и того, как стороны понимали это условие при переговорах. Если сделка ещё не подписана, проще всего уточнить формулировку заранее; если спор уже возник — показать договор юристу.