Запрет регистрационных действий на квартиру в залоге у другого банка

Как правило, такой запрет законен: залог в пользу одного банка не мешает приставу или суду запретить регистрационные действия по долгам перед другими кредиторами. Запрет — обеспечительная мера, он не означает продажу квартиры, а лишь не даёт её продать, подарить или перезаложить, пока долги не погашены.

Что говорит закон

• Статьи 64 и 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» — пристав вправе наложить запрет на распоряжение имуществом должника и запрет регистрационных действий, чтобы обеспечить исполнение.
• Статья 78 того же закона и статья 334 ГК РФ — залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами при удовлетворении требований из стоимости предмета залога. Взыскание на заложенную квартиру в пользу иного кредитора возможно, но залогодержатель получает деньги первым.
• Статья 446 ГПК РФ — на единственное жильё по общему правилу нельзя обратить взыскание по требованиям незалоговых кредиторов. Исключение — если жильё является предметом ипотеки, но это исключение работает в пользу банка-залогодержателя.
• Верховный Суд разъяснял, что запрет на регистрационные действия допустим даже в отношении единственного жилья, поскольку он не равен обращению взыскания.

Возможные варианты действий

1. Уточнить, кто вынес запрет — суд или судебный пристав, и в рамках какого производства. Обычно это постановление пристава.
2. Если студия — ваше единственное жильё, сообщить об этом приставу письменно: это не снимет запрет, но поможет избежать попыток реализации по незалоговым долгам.
3. Договориться с банками-взыскателями о рассрочке или мировом соглашении, если доход позволяет.
4. При значительной общей сумме долгов, как вариант, рассмотреть банкротство по Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)»; учтите, что ипотечная квартира в этой процедуре может быть реализована.
5. Обжаловать постановление можно в течение десяти дней, но для этого нужны конкретные нарушения.

Что подготовить

• постановление о запрете регистрационных действий;
• выписку из ЕГРН на квартиру и сведения об отсутствии другого жилья;
• кредитный договор и договор залога;
• сведения о доходах для переговоров о рассрочке.

Многое зависит от размера долгов, наличия другого имущества и от того, является ли студия единственным жильём. Если пристав начнёт действия по реализации, стоит сразу показать документы юристу.