Договор аренды квартиры без агентства и налог арендодателя

Договор найма квартиры, заключённый напрямую с собственником, имеет ту же силу, что и оформленный через агентство: посредник для его действительности не нужен. Копию договора можно предъявлять, например, для регистрации по месту пребывания, в детский сад или на работу. Обязанность платить налог с дохода от сдачи жилья лежит на собственнике, а не на нанимателе, поэтому вам неуплата налога ничем не грозит.

Что говорит закон

• Статьи 671 и 674 ГК РФ — договор найма жилого помещения заключается в письменной форме между наймодателем и нанимателем; участие агентства не требуется.
• Закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения» — при проживании не по месту жительства более 90 дней гражданин должен зарегистрироваться по месту пребывания; для этого обычно нужен договор найма или согласие собственника.
• Статьи 208, 228 НК РФ — доход от сдачи жилья облагается НДФЛ, декларацию подаёт и налог платит сам собственник. Как вариант, он может применять налог на профессиональный доход.
• Статья 85 НК РФ — органы регистрационного учёта сообщают в налоговые органы ряд сведений о гражданах; сам по себе договор, который вы куда-то предъявили, автоматически в налоговую обычно не передаётся.

Возможные варианты действий

1. Уточнить, в какую организацию и для чего нужен договор, — часто достаточно копии, а оригинал показывают для сверки.
2. Для регистрации по месту пребывания обратиться в МФЦ, через портал госуслуг или в отдел по вопросам миграции; при подаче может понадобиться присутствие или согласие собственника.
3. Если собственник возражает против регистрации или предоставления копии, обсудить это с ним заранее: условия можно отразить в договоре.
4. Сохранять расписки или переводы оплаты — они подтверждают исполнение договора при любом споре.

Что подготовить

• подписанный договор найма и его копию;
• паспорта проживающих;
• выписку из ЕГРН или копию документа о праве собственности наймодателя;
• подтверждения оплаты.

Многое зависит от того, для какого именно органа нужен договор и готов ли собственник участвовать в регистрации. Если наймодатель против, стоит обсудить ситуацию с юристом, чтобы не нарушить договорённости и при этом выполнить обязанность по регистрации.