Доступ собственника нежилого помещения к общему имуществу дома

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме имеет такие же права на общее имущество, как и владельцы квартир, и несёт такие же расходы на его содержание. Поэтому самовольно ограничивать ему доступ к лестницам, подвалам, коридорам и другим местам общего пользования другие собственники, как правило, не вправе. Ограничения возможны только по решению общего собрания и в пределах, не нарушающих права отдельных собственников.

Что говорит закон

• Статья 36 ЖК РФ — собственникам помещений в многоквартирном доме (и жилых, и нежилых) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество: лестницы, коридоры, технические подвалы, чердаки, крыша, земельный участок.
• Статья 37 ЖК РФ — доля в общем имуществе пропорциональна площади помещения.
• Статья 39 ЖК РФ — бремя расходов на содержание общего имущества несут все собственники.
• Статья 44 и часть 1 статьи 46 ЖК РФ — решения о пользовании общим имуществом принимает общее собрание; решения о передаче его в пользование иным лицам требуют большинства не менее двух третей голосов от общего числа. Решение собрания, принятое с нарушениями, можно оспорить в суде в течение шести месяцев (часть 6 статьи 46).
• Статья 304 ГК РФ — собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением владения.

Возможные варианты действий

1. Выяснить, на каком основании ограничен доступ: есть ли решение общего собрания, кто установил двери, замки или запреты.
2. Направить письменное требование в управляющую компанию или ТСЖ о предоставлении доступа и ключей: обязанность обеспечить пользование общим имуществом лежит на организации, управляющей домом.
3. Если ответа нет — подать жалобу в государственную жилищную инспекцию.
4. Инициировать общее собрание и вынести вопрос о порядке пользования общим имуществом.
5. Обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом; при наличии незаконного решения собрания — также оспорить его. Госпошлина по такому неимущественному иску определяется по статье 333.19 НК РФ.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН на помещение;
• квитанции об оплате содержания и ОДН;
• фото и видео закрытых дверей, переписку с соседями и управляющей компанией;
• протоколы общих собраний, если они есть.

Исход зависит от того, о каких именно помещениях идёт речь: если ограничен доступ к части дома, которая не нужна для обслуживания вашего помещения, и это решено собранием надлежащим образом, суд может признать ограничение допустимым. Если доступ закрыт к общим коридорам, щитовой или подвалу с коммуникациями, шансы на защиту права обычно высокие. Сложные случаи стоит разобрать с юристом по документам.