Можно ли вернуть подаренную квартиру, которую забрал банк по залогу

Ключевой момент — право собственности на квартиру по договору дарения возникает не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации перехода права. Пока регистрации не было, собственником юридически оставался даритель, поэтому залог в пользу банка и последующее обращение взыскания, скорее всего, были оформлены законно, и шансы вернуть саму квартиру, как правило, невелики.

Что говорит закон

• Пункт 2 статьи 8.1 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ — права на недвижимость возникают с момента их государственной регистрации. Для договоров дарения, заключённых после 1 марта 2013 года, регистрируется переход права, а не сам договор.
• Статья 209 ГК РФ — распоряжаться имуществом, в том числе передавать его в залог, вправе собственник. До регистрации перехода права им оставался даритель.
• Статья 301 и пункт 2 статьи 302 ГК РФ — истребовать имущество из чужого владения может собственник. Одаряемый, не зарегистрировавший право, собственником не считается, а банк, получивший квартиру по решению суда, обычно рассматривается как добросовестный.
• Статьи 196 и 200 ГК РФ — общий срок исковой давности три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Суд может оценить, должен ли был одаряемый следить за судьбой квартиры.

Возможные варианты действий

1. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру, чтобы понять, у кого она сейчас — у банка или уже у нового покупателя.
2. Ознакомиться с материалами дела об обращении взыскания: можно рассмотреть, не было ли там нарушений, которые затрагивают ваши права. Подача жалобы лицом, не привлечённым к делу, возможна, но с ходатайством о восстановлении сроков и только при доказанной связи решения с вашими правами.
3. Оценить требования к дарителю. Если даритель знал о подписанном договоре дарения и всё равно заложил квартиру, можно обсудить с юристом иск о возмещении убытков — практика по таким спорам неоднозначна, поскольку дарение безвозмездно.
4. Если квартира ещё у банка, теоретически можно предложить ему выкуп на переговорах.

Что подготовить

• нотариальный договор дарения;
• выписку из ЕГРН с историей перехода прав;
• копию решения суда об обращении взыскания;
• документы о времени пребывания за границей.

Исход зависит от того, когда именно был заложен объект — до или после подписания дарения, знал ли банк о договоре и не продана ли квартира дальше. С документами на руках стоит обратиться к юристу по недвижимости, чтобы он оценил, есть ли реальные основания для спора или разумнее требовать компенсацию с дарителя.