Оспаривание сделки с квартирой, совершённой супругой без согласия

Такую сделку, как правило, не «расторгают», а оспаривают в суде как недействительную. Если квартира — общее имущество супругов, для её отчуждения нужно нотариальное согласие второго супруга; без него сделку можно признать недействительной в течение года с момента, когда вы о ней узнали. Если же квартира полностью или частично оформлена на вас, а подписи вы не ставили, речь идёт о более серьёзном нарушении.

Что говорит закон

• Пункт 3 статьи 35 СК РФ — для сделки по распоряжению недвижимостью, нажитой в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Без него супруг может требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
• Статьи 166–168 ГК РФ — сделка, нарушающая требования закона, недействительна; если подпись собственника подделана, сделка, как правило, ничтожна.
• Статья 167 ГК РФ — при недействительности стороны возвращают всё полученное, а запись в ЕГРН может быть изменена на основании решения суда.
• Статья 302 ГК РФ — если квартира уже перепродана добросовестному покупателю, возврат возможен, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
• Использование служебного положения сотрудником Росреестра может образовывать дисциплинарный проступок, а при наличии признаков — и преступление (например, по статьям 159, 285 или 292 УК РФ); квалификацию определяют следователи.

Возможные варианты действий

1. Получите выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру через МФЦ — так вы узнаете, кто сейчас собственник и когда была сделка. Копии документов по сделке можно запросить по статье 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», если вы были стороной или собственником.
2. Подайте в Росреестр заявление о невозможности регистрации без вашего личного участия по статье 36 этого закона, чтобы обезопасить оставшееся имущество.
3. Если есть признаки подлога, обратитесь с заявлением в полицию, а также с жалобой в прокуратуру и в управление Росреестра.
4. Подайте иск о признании сделки недействительной и применении последствий; можно сразу просить суд о запрете регистрационных действий с квартирой. Не пропускайте годичный срок.

Что подготовить

• свидетельство о браке;
• документы на квартиру и выписку из ЕГРН;
• сведения о дате, когда вы узнали о сделке;
• копии договора и заявлений по сделке, если удастся получить.

Исход зависит от того, на кого была оформлена квартира, кто подписывал документы и находится ли она теперь у третьего лица. С выпиской и копиями документов стоит обратиться к юристу по жилищным спорам как можно быстрее, чтобы успеть принять обеспечительные меры.