Отказ продлить аренду земли под гаражи и продажа участка на торгах

Противоречие в действиях администрации заметное: если охранная зона мешала аренде в 2014 году, то при неизменных обстоятельствах она должна мешать и передаче участка победителю торгов. Но наличие охранной зоны само по себе не запрещает аренду — оно лишь ограничивает использование, поэтому оценка зависит от того, для чего участок выставлен на торги и законен ли был отказ 2014 года.

Что говорит закон

• Статья 56 и статьи 104–107 ЗК РФ — в зонах с особыми условиями использования территорий (охранные зоны газопроводов, линий связи, водопроводов) ограничивается строительство и некоторые виды деятельности, но участки остаются в обороте.
• Статья 39.6 ЗК РФ (с 1 марта 2015 года) — аренда государственных и муниципальных земель по общему правилу предоставляется на торгах; прежний арендатор вправе заключить новый договор без торгов только в случаях, перечисленных в пунктах 3 и 4 этой статьи.
• Пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ содержит перечень случаев, когда участок не может быть предметом аукциона; если ограничения охранной зоны делают заявленное использование невозможным, это основание для оспаривания.
• Статья 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции» — порядок обжалования нарушений при проведении торгов в антимонопольный орган.
• Статья 219 КАС РФ — решения органов власти можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев с момента, когда стало известно о нарушении.

Возможные варианты действий

1. Запросить у администрации письменное обоснование: почему в 2014 году аренда была невозможна, а теперь участок выставлен на торги с указанием вида разрешённого использования.
2. Изучить извещение о торгах: если там указаны ограничения охранной зоны и участок предназначен под объекты, которые в ней допустимы, нарушения может не быть.
3. Подать жалобу в территориальное управление ФАС на порядок проведения торгов или в прокуратуру, которая проверяет законность актов органов местного самоуправления.
4. Принять участие в торгах самостоятельно, если цель — сохранить участок под гаражи.
5. Оспорить результаты торгов в суде; отказ 2014 года, скорее всего, уже за пределами сроков обжалования, но может использоваться как доказательство.

Что подготовить

• договор аренды и письменный отказ в его продлении;
• извещение о проведении торгов;
• выписку из ЕГРН и сведения о зонах с особыми условиями.

Многое зависит от основания прежнего отказа, назначения участка в аукционной документации и сроков. Привлечение должностных лиц к ответственности возможно лишь при доказанном нарушении, поэтому документы стоит показать юристу по земельному праву.