Покупатель дома с участком не заплатил по договору купли-продажи

Требовать оплату по договору купли-продажи можно, но главный вопрос здесь — срок исковой давности. С 2016 года прошло много лет, и если покупатель заявит о пропуске срока, суд, скорее всего, откажет. Однако бывают обстоятельства, при которых срок прерывался или начал течь позже, поэтому ситуация не обязательно безнадёжна.

Что говорит закон

• Статьи 454, 486 ГК РФ — покупатель обязан оплатить товар; если он не платит, продавец вправе требовать оплаты и процентов по статье 395 ГК РФ.
• Статья 450 ГК РФ — договор можно расторгнуть через суд при существенном нарушении, но если право собственности уже перешло, возврат дома суды допускают далеко не всегда — чаще речь идёт о взыскании денег.
• Пункт 5 статьи 488 ГК РФ — если оплата по договору была отсрочена, недвижимость с момента передачи находится в залоге у продавца до оплаты; такой залог (ипотека в силу закона) регистрируется в ЕГРН.
• Статьи 196, 200 ГК РФ — общий срок давности три года с момента, когда продавец узнал о нарушении, например со дня, когда оплата должна была поступить.
• Статья 203 ГК РФ — срок прерывается, если должник признал долг: письменно, частичной оплатой, просьбой об отсрочке. После этого срок начинается заново.
• Статья 199 ГК РФ — давность применяется только по заявлению стороны спора.

Возможные варианты действий

1. Перечитайте договор: какой указан срок оплаты и нет ли фразы, что расчёт произведён полностью до подписания. Если такая фраза есть, доказать неоплату будет сложно.
2. Закажите выписку из ЕГРН — проверьте, зарегистрирована ли ипотека в силу закона в вашу пользу.
3. Соберите доказательства признания долга: переписку, расписки, частичные платежи за последние годы.
4. Направьте покупателю письменную претензию с требованием оплаты, затем при наличии оснований — иск в суд.
5. Если срок пропущен по уважительной причине, связанной с личностью (болезнь и т.п.), можно просить о его восстановлении по статье 205 ГК РФ.

Что подготовить

• договор купли-продажи и передаточный акт;
• выписку из ЕГРН;
• переписку и любые документы о расчётах.

Исход зависит от текста договора, наличия залога и доказательств признания долга. С этими документами стоит обратиться к юристу — он оценит, есть ли шанс обойти пропуск давности.