Покупка дома после признания права на самовольную постройку

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку само по себе ещё не делает продавца собственником в глазах реестра: сначала решение должно вступить в силу, затем дом ставят на кадастровый учёт и регистрируют право в Росреестре. Только после появления записи в ЕГРН (бывший ЕГРП) дом можно безопасно покупать.

Что говорит закон

• Статья 222 ГК РФ — право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за владельцем участка, если постройка соответствует его назначению и не нарушает права других лиц и требования безопасности.
• Статья 209 ГПК РФ — решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, а он по общему правилу составляет месяц со дня изготовления решения в окончательной форме (статья 321 ГПК РФ).
• Статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — регистрация права занимает, как правило, 7 рабочих дней, а одновременные кадастровый учёт и регистрация — 10 рабочих дней; при подаче через МФЦ срок увеличивается на пару дней.
• Статьи 549–551 ГК РФ — договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, а переход права к покупателю подлежит регистрации. По статье 35 Земельного кодекса РФ дом и участок под ним, принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе.

Возможные варианты действий

1. Попросите продавца показать решение суда с отметкой о вступлении в силу и узнайте, не подана ли апелляция.
2. Уточните, есть ли у дома технический план: без него кадастровый учёт невозможен, а подготовка плана у кадастрового инженера занимает от нескольких дней до пары недель.
3. После регистрации закажите свежую выписку из ЕГРН на дом и на участок — её готовят обычно за несколько рабочих дней. Проверьте собственника, площадь, отсутствие арестов и обременений.
4. Заключите договор купли-продажи дома вместе с участком и подайте документы на переход права через МФЦ или нотариуса. Расчёты удобно проводить через аккредитив или ячейку с выплатой после регистрации.

Что подготовить

• копию решения суда с отметкой о вступлении в силу;
• выписки из ЕГРН на дом и участок;
• технический план дома;
• паспорта сторон, при необходимости — согласие супруга продавца.

Общий срок от решения суда до сделки обычно занимает от полутора до двух-трёх месяцев, но многое зависит от того, обжаловано ли решение, готов ли технический план и нет ли претензий со стороны администрации или соседей. До внесения денег разумно показать документы юристу по недвижимости.