Продажа доли в квартире под видом дарения родственнику

Оформлять продажу как дарение и затем объяснять поступление денег — рискованный путь: такая сделка может быть признана притворной, а второй собственник вправе через суд перевести на себя права покупателя. При этом искать второго собственника по стране не нужно — закон позволяет уведомить его по почте через нотариуса и через месяц продать долю кому угодно, в том числе матери.

Что говорит закон

• При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки; продавец обязан письменно известить их о намерении продать с указанием цены и условий. Если они не купят долю в течение месяца, её можно продать любому лицу (ст. 250 ГК РФ).
• Извещение направляется через нотариуса по последнему известному адресу; уведомление считается доставленным, даже если адресат его не получил (ст. 165.1 ГК РФ). Сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
• Сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна; к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Договор дарения не может предусматривать встречную передачу денег (ст. 572 ГК РФ).
• Участник, чьё преимущественное право нарушено, может в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
• Если в квартире не жила и долей владеете меньше минимального срока, продажа может облагаться НДФЛ, а занижение цены налоговая вправе пересчитать от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10, 217.1 НК РФ). Дарение матери от налога освобождено для одаряемой как близкого родственника.

Возможные варианты действий

1. Через нотариуса направить второму собственнику извещение о продаже доли матери по конкретной цене. Через месяц, если ответа нет или он отказался, заключить нотариальный договор купли-продажи с матерью по той же цене.
2. Если хотите действительно подарить долю матери без денег, сделать именно дарение: тогда преимущественное право не действует, но и денежных расчётов между вами по этой сделке быть не должно.
3. Если мать помогает деньгами отдельно, лучше не связывать это с долей и не оформлять это как оплату за неё.
4. Если уезжаете, можно выдать нотариальную доверенность на представителя, чтобы сделку завершили без вас.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и документ-основание права на долю.
• Последний известный адрес второго собственника для извещения.
• Паспорта сторон, при необходимости — согласие супруга.

Безопасный вариант зависит от того, что вы на самом деле хотите — подарить или продать. Перед сделкой стоит обсудить схему с нотариусом: он подскажет, как оформить всё законно и в короткие сроки.