Продажа квартиры с маткапиталом после развода без выделения долей

Требование первой жены, скорее всего, обоснованно: при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей, и устная договорённость при разводе эту обязанность не отменяет. Продать квартиру без выделения долей, как правило, не получится, но можно договориться о том, как и где эти доли будут выделены.

Что говорит закон

• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ — жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Обычно после погашения ипотеки и снятия обременения даётся шесть месяцев.
• Верховный Суд РФ разъяснял, что доли детей и супругов определяются исходя из суммы материнского капитала, а не стоимости всей квартиры. Остальная часть делится как общее имущество супругов или принадлежит тому, кто её оплатил.
• Статья 38 СК РФ — договорённость о разделе имущества должна быть оформлена нотариальным соглашением или решением суда. Дарение двухкомнатной квартиры само по себе не означает отказа от прав на однокомнатную.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — для отчуждения доли ребёнка нужно предварительное разрешение органа опеки; обычно его дают при условии, что ребёнку будет выделена не меньшая доля в другом жилье.
• Платежи по ипотеке после развода, внесённые только мужем из личных средств, могут учитываться при определении долей или давать право на компенсацию.

Возможные варианты действий

1. Рассчитать доли детей и первой жены, исходящие из суммы капитала, — они обычно невелики по сравнению с размером квартиры.
2. Как вариант, договориться: доли детей выделяются в новой квартире, а первая жена отказывается от своей доли или получает за неё компенсацию; опека даёт разрешение на продажу при таком условии.
3. Оформить нотариальное соглашение о долях и затем сделку купли-продажи.
4. Если договориться не удаётся — решать вопрос через суд, заявляя об учёте личных платежей по ипотеке после развода.

Что подготовить

• договор купли-продажи и кредитный договор;
• документы о направлении маткапитала;
• справку банка о погашении ипотеки и платежи после развода;
• договор дарения двухкомнатной квартиры.

Многое зависит от суммы капитала, даты развода и того, из каких средств гасилась ипотека. До продажи стоит показать документы юристу по семейному и жилищному праву.