Расторжение договора аренды помещения с уведомлением за 90 дней

Если договор предусматривает односторонний отказ с предупреждением за 90 дней, это условие, как правило, обязательно для сторон: договор прекратится только по истечении этого срока, и всё это время придётся платить аренду. Быстрее выйти из договора можно по соглашению с арендодателем или через суд при наличии серьёзных нарушений с его стороны.

Что говорит закон

• Статья 310 и статья 450.1 ГК РФ — односторонний отказ от договора допускается в случаях, предусмотренных законом или договором; договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено договором — у вас как раз предусмотрено иное.
• Пункт 2 статьи 610 ГК РФ — если договор заключён на неопределённый срок, каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую сторону при аренде недвижимости за три месяца, если договором не установлен иной срок.
• Статья 620 ГК РФ — арендатор может требовать досрочного расторжения в суде, если арендодатель не предоставляет имущество, не делает капитальный ремонт или имущество оказалось непригодным для использования.
• Статья 622 ГК РФ — при прекращении договора помещение нужно вернуть; за просрочку возврата арендодатель вправе требовать арендную плату.
• Статья 165.1 ГК РФ — уведомление считается доставленным и тогда, когда адресат уклонился от его получения.

Возможные варианты действий

1. Направить арендодателю письменное уведомление об отказе от договора способом, указанным в договоре, или ценным письмом с описью и уведомлением о вручении. С даты получения начнётся отсчёт 90 дней.
2. Параллельно предложить подписать соглашение о расторжении с более ранней датой — например, если вы найдёте нового арендатора или согласитесь на зачёт обеспечительного платежа.
3. Если договор зарегистрирован в ЕГРН, после прекращения сделать отметку о его прекращении в Росреестре.
4. По окончании срока подписать акт возврата помещения и сверить расчёты.

Что подготовить

• договор аренды и все дополнительные соглашения;
• уведомление с доказательствами отправки и вручения;
• акт приёма-передачи помещения;
• документы об оплате и обеспечительном платеже.

Многое зависит от того, срочный ли договор, какие ещё условия о расторжении и штрафах в нём есть и как распределён обеспечительный платёж. Если арендодатель отказывается от соглашения или выдвигает дополнительные требования, стоит показать договор юристу.