Регистрация дома на собственников и прописанного ребёнка при продаже

Регистрация по месту жительства (прописка) не порождает права собственности. В ЕГРН вносятся только те, кому принадлежит право — в вашем случае, судя по описанию, двое бывших супругов по 1/2 доли каждый на основании решения о разделе имущества. Сын станет собственником, только если доля была выделена ему по закону, например при покупке дома с материнским капиталом, или если её ему подарят.

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ — права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Регистрационный учёт граждан носит уведомительный характер и права на жильё не создаёт.
• Статья 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ — основанием для регистрации права служат, в частности, вступившие в силу судебные акты. Решение суда о разделе 2011 года может быть основанием для регистрации долей.
• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ — если дом приобретался или строился с использованием материнского капитала, его оформляют в общую собственность родителей и детей. Тогда доля сына обязательна, а продажа потребует разрешения органа опеки.
• Статья 37 ГК РФ и часть 4 статьи 292 ГК РФ — для продажи доли несовершеннолетнего, если она у него есть, нужно предварительное разрешение опеки. Если ребёнок только зарегистрирован, но не является собственником, согласие опеки, как правило, не требуется, если он не остался без родительского попечения.
• Статья 42 Закона № 218-ФЗ — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению; при продаже одной доли постороннему у второго собственника есть преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

Возможные варианты действий

1. Проверьте по выписке из ЕГРН, зарегистрированы ли уже права на дом и землю под ним. Если нет — подайте заявление о регистрации долей с решением суда через МФЦ.
2. Выясните, использовался ли материнский капитал при покупке или строительстве. Если да, долю сына придётся выделить до продажи.
3. Определите судьбу земельного участка — при продаже дома он, как правило, отчуждается вместе с ним.
4. Перед продажей сына нужно будет снять с регистрационного учёта и зарегистрировать по новому адресу.

Что подготовить

• решение суда о разделе с отметкой о вступлении в силу;
• технический план или техпаспорт, документы на землю;
• паспорта собственников и свидетельство о рождении сына;
• сведения об использовании материнского капитала, если он был.

Ответ зависит от того, на какие средства приобретался дом и что именно указано в решении суда. Если есть сомнения, стоит показать документы нотариусу, который будет удостоверять сделку, или юристу по недвижимости.