Выделение долей детям при рефинансировании ипотеки с маткапиталом

При рефинансировании выделять доли сразу, как правило, не нужно: первый кредит погашен новым, и квартира остаётся в залоге, теперь уже у нового банка. Обязанность оформить жильё в общую собственность с детьми сохраняется и исполняется после полного погашения нового кредита и снятия обременения.

Что говорит закон

• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
• Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утверждённые Правительством РФ, — при покупке жилья в ипотеку лицо, на которое оформлена квартира, даёт обязательство оформить её в общую собственность в течение шести месяцев после снятия обременения. Средства капитала можно направлять и на погашение кредита, предоставленного на рефинансирование.
• Статья 60 СК РФ — дети имеют право собственности на имущество, полученное в том числе за счёт средств, предоставленных на их содержание.
• Статья 37 ГК РФ — сделки с имуществом детей требуют предварительного разрешения органа опеки, поэтому после выделения долей продать квартиру без опеки уже не получится.

Возможные варианты действий

1. Уточнить в новом банке, что кредит выдаётся именно на погашение прежней ипотеки, а квартира переходит в залог новому банку — от этого зависит, что обременение формально сохраняется.
2. Сообщить в Социальный фонд о рефинансировании, если этого требует фонд или банк, и сохранить документы о том, что новая ипотека погасила прежнюю.
3. После полного погашения нового кредита и снятия залога в течение шести месяцев оформить доли детям и супругу, заключив соглашение; при оформлении не только по долям матери и отца может понадобиться нотариус.
4. Если залог по какой-то причине был снят между кредитами, срок в шесть месяцев начинает течь с этого момента — это стоит проверить по выписке из ЕГРН.

Что подготовить

• оба кредитных договора и справку о погашении первого кредита;
• выписку из ЕГРН с отметкой о залоге;
• копию обязательства о выделении долей;
• сертификат на материнский капитал.

Многое зависит от того, как именно оформлено рефинансирование и снималось ли обременение хотя бы на время. Неисполнение обязательства после снятия залога может стать основанием для иска прокурора или органов опеки, поэтому затягивать с долями после погашения не стоит. При сомнениях документы можно показать юристу или нотариусу.