Налог при продаже квартиры, полученной по договору ренты

Если квартира находится в собственности 8 лет, налог при продаже, как правило, не уплачивается: это больше и трёхлетнего, и пятилетнего минимального срока владения. Дарение тоже не облагается налогом для дарителя, но налог может возникнуть у получателя, если он не близкий родственник, а выдавать продажу за дарение рискованно.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока. Для жилья, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением, это три года, в большинстве остальных случаев — пять лет. При восьми годах владения оба условия выполнены.
• Пункт 4 статьи 229 НК РФ — если доход полностью освобождён от налога, подавать декларацию не нужно.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — доход в виде подаренной квартиры не облагается налогом, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры. Остальные одаряемые платят 13% от стоимости квартиры.
• Статья 170 ГК РФ — дарение, прикрывающее куплю-продажу за деньги, является притворной сделкой и может быть признано ничтожным.
• Статьи 586 и 604 ГК РФ — если рента ещё выплачивается, обязательство обременяет квартиру и переходит к новому владельцу, а при пожизненном содержании с иждивением отчуждение возможно только с предварительного согласия получателя ренты.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выписке из ЕГРН дату регистрации права собственности — срок владения считается от неё — и наличие обременения в виде ренты.
2. Если получатель ренты жив и рента выплачивается, заранее получить его согласие на продажу или решить вопрос о прекращении ренты.
3. Оформлять сделку тем договором, который соответствует реальным отношениям: продажа за деньги — куплей-продажей.

Что подготовить

• договор ренты и выписку из ЕГРН;
• документы о прекращении ренты, если получатель ренты умер;
• согласие получателя ренты, если оно требуется;
• документы о родстве, если планируется дарение.

Итог зависит от того, исполнен ли договор ренты и кому и на каких условиях передаётся квартира. Перед сделкой стоит показать договор ренты и выписку юристу по недвижимости, чтобы не нарушить права получателя ренты.