Снятие собственников с регистрации при продаже дома в ипотеку

Требование «выписаться до сделки» чаще всего исходит от банка покупателя, а не от закона. Закон не запрещает продавать дом с зарегистрированными в нём людьми, поэтому, как правило, можно договориться о снятии с учёта в разумный срок после сделки, закрепив это в договоре и подкрепив расчётами через аккредитив или эскроу.

Что говорит закон

• По ст. 558 ГК РФ в договоре продажи жилого дома должны быть перечислены лица, которые сохраняют право пользования им после продажи. Если зарегистрированы сами продавцы, обычно пишут, что они обязуются сняться с регистрационного учёта до определённой даты.
• П. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности на жильё к другому лицу, как правило, прекращает право пользования прежнего собственника и членов его семьи, если иное не установлено законом.
• Регистрация по месту жительства — это учёт, а не право на жильё (Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»). Снятие с учёта возможно по заявлению или автоматически при регистрации по новому адресу.
• Если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится согласие органа опеки (ст. 37 ГК РФ), и обычно опека требует показать, где дети будут жить и иметь доли.

Возможные варианты действий

1. Обсудить с покупателем и его банком формулировку: «продавцы обязуются сняться с регистрационного учёта в течение 14–30 дней после регистрации перехода права». Многие банки на это соглашаются, особенно если часть денег раскрывается продавцу только после предъявления справки о снятии с учёта.
2. Провести «альтернативную» сделку: одновременно с продажей купить другое жильё, куда продавцы сразу зарегистрируются. Тогда выписка и новая регистрация происходят почти одновременно.
3. Если нового жилья пока нет, можно рассмотреть регистрацию у родственников или знакомых с их согласия. Это лишь учёт по месту жительства, он не даёт права собственности на их жильё.
4. Если банк покупателя непреклонен, можно предложить покупателю другой банк или изменить график расчётов. Требование о предварительной выписке — условие конкретного кредитора, а не обязательное правило.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и сведения о зарегистрированных лицах.
• Проект договора купли-продажи с пунктом о сроке снятия с учёта.
• Условия аккредитива или эскроу-счёта (когда и на каком основании раскрываются деньги).
• Если есть дети-собственники — документы для опеки о новом жилье.

Многое зависит от позиции банка покупателя, от наличия у продавцов другого жилья и от того, есть ли среди собственников дети. Перед подписанием стоит показать проект договора и условия расчётов юристу, чтобы срок выписки и порядок получения денег были согласованы и не создавали риска остаться без жилья и без денег.