Дарение или завещание квартиры внуку без притязаний других наследников

Если цель — исключить споры с сыном, надёжнее договор дарения: квартира переходит внуку сразу и в наследство уже не входит. Завещание проще отменить или изменить, но после смерти оно может быть оспорено, а при определённых условиях сын получит обязательную долю.

Что говорит закон

• По договору дарения право собственности переходит к одаряемому при жизни дарителя после государственной регистрации (ст. 572 ГК РФ). Обещание подарить после смерти ничтожно (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
• Внук в 7 лет — малолетний, договор от его имени принимают родители как законные представители (ст. 28 ГК РФ). Распоряжаться квартирой потом они смогут только с разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ).
• Отменить дарение можно лишь в узких случаях (ст. 578 ГК РФ), а оспорить — по общим основаниям, например если даритель не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ).
• При завещании сын от первого брака вправе получить обязательную долю, только если он несовершеннолетний или нетрудоспособный (в том числе пенсионер или инвалид) на день открытия наследства (ст. 1149 ГК РФ). Если сын взрослый и трудоспособный, завещание в пользу внука лишит его наследства.
• Дарение квартиры от деда внуку не облагается НДФЛ, поскольку они близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Возможные варианты действий

1. Дарение: заключить договор в простой письменной форме или у нотариуса (для целой квартиры нотариальная форма не обязательна, но снижает риск оспаривания). Чтобы сохранить жильё за собой, можно оформить договор с условием о пожизненном проживании дарителя и сохранить регистрацию.
2. Завещание: удостоверить у нотариуса, внук будет призван к наследству по завещанию. Его можно в любой момент изменить. Важно проверить, не будет ли у сына права на обязательную долю.
3. Как вариант, можно рассмотреть наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ), но на него правила об обязательной доле тоже распространяются.
4. Если опасаетесь будущих споров о вашем состоянии, перед сделкой можно получить справку психиатра или пройти освидетельствование.

Что подготовить

• Документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
• Паспорт, свидетельство о рождении внука, паспорта его родителей.
• Документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении сына или дочери).

Выбор зависит от того, хотите ли вы оставаться собственником при жизни, есть ли у сына основания для обязательной доли и как сложатся отношения с родителями внука. Перед подписанием стоит обсудить детали с нотариусом.