Переоформление квартиры в рассрочке на ребёнка и перепланировка

Переоформить квартиру на ребёнка можно только после того, как право собственности будет зарегистрировано на супруга. Пока действует лишь предварительный договор и есть долг по рассрочке, распоряжаться квартирой он, скорее всего, не вправе. Узаконить перепланировку без затрагивания несущих стен обычно реально, но заявителем выступает собственник.

Что говорит закон

• Предварительный договор лишь обязывает стороны заключить основной договор в будущем и не переносит право собственности (ст. 429 ГК РФ). Право на квартиру возникает с момента государственной регистрации (ст. 8.1, ст. 551 ГК РФ).
• При продаже в рассрочку квартира до полной оплаты, как правило, находится в залоге у продавца, а при просрочке он может потребовать оплаты или расторжения договора (ст. 488, ст. 489 ГК РФ).
• Передать права по предварительному договору можно уступкой с согласия продавца, если договор этого не запрещает (ст. 382, ст. 391 ГК РФ).
• Квартира, приобретаемая в браке, — общее имущество супругов; для дарения или уступки нужно нотариальное согласие второго супруга (ст. 34, ст. 35 СК РФ).
• Перепланировка согласуется органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Самовольную перепланировку можно сохранить по решению суда, если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). За самовольную перепланировку возможен штраф (ст. 7.21 КоАП РФ).

Возможные варианты действий

1. Погасить задолженность или договориться с продавцом о новом графике, чтобы избежать расторжения договора.
2. Заключить основной договор и зарегистрировать право собственности. После этого квартиру можно подарить ребёнку; если залог сохраняется, потребуется согласие продавца-залогодержателя.
3. Как альтернатива — оформить уступку прав по предварительному договору на ребёнка с согласия продавца.
4. Для перепланировки: заказать проект или техническое заключение, обратиться в администрацию за согласованием «задним числом». При отказе — иск в суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

Что подготовить

• Предварительный договор, график платежей и квитанции.
• Свидетельство о браке и рождении ребёнка.
• Техпаспорт до перепланировки, проект и техническое заключение.

Многое зависит от условий договора: кто продавец (застройщик или физическое лицо), есть ли залог, допускается ли уступка и при какой просрочке продавец вправе расторгнуть договор. Учитывая долг, стоит показать договор юристу до любых действий.