Действует ли договор аренды помещения после смены директора

Смена директора или владельца организации на действие договора аренды не влияет: сторона договора — сама организация, а не её руководитель. Если договор не был расторгнут и не истёк его срок, он, как правило, продолжает действовать, и арендодатель может требовать арендную плату, даже если помещением фактически не пользуются. Решающее значение имеют срок договора и то, было ли помещение возвращено по акту.

Что говорит закон

• Статьи 48 и 53 ГК РФ — юридическое лицо приобретает права и обязанности через свои органы; смена директора или участников не меняет сторону договора.
• Статья 610 ГК РФ — договор аренды заключается на срок, указанный в нём; если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок, и каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца для недвижимости.
• Статья 621 ГК РФ — если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, договор возобновляется на неопределённый срок.
• Статья 622 ГК РФ — при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество; за время просрочки возврата арендодатель вправе требовать плату.
• Статьи 450 и 619–620 ГК РФ — договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда, в том числе при длительной неуплате аренды.
• Статья 196 ГК РФ — требования о взыскании аренды ограничены трёхлетним сроком исковой давности по каждому платежу.

Возможные варианты действий

1. Найти договор и проверить срок аренды, условия о продлении и порядок расторжения.
2. Выяснить, подписывался ли акт возврата помещения и сообщал ли арендатор письменно о выезде.
3. Если договор продолжает действовать, а помещение не нужно, направить уведомление об отказе от договора или предложить соглашение о расторжении.
4. Если арендодатель предъявляет претензии за 2016–2017 годы, оценить их с учётом срока договора, факта освобождения помещения и исковой давности.
5. При споре — суд по месту нахождения ответчика; дела между организациями рассматривает арбитражный суд.

Что подготовить

• договор аренды и дополнительные соглашения;
• акты приёма-передачи и возврата помещения;
• переписку сторон и платёжные документы;
• выписки из ЕГРЮЛ о смене руководителя.

Многое зависит от срока договора, условий о расторжении и доказательств того, что помещение было освобождено и передано арендодателю. Если речь идёт о долге за несколько лет, стоит показать документы юристу.