Договор о переходе купленной квартиры другому лицу через год

Полностью «автоматический» переход квартиры без участия Росреестра невозможен: право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации. Но можно заранее заключить договор, который обяжет передать квартиру в будущем, или сразу оформить покупку на нужного человека.

Что говорит закон

• Статьи 8.1, 131 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ — права на недвижимость возникают и переходят с момента государственной регистрации.
• Пункт 2 статьи 572 ГК РФ — договор может содержать обещание подарить вещь в будущем; оно должно быть оформлено письменно и ясно определять предмет дарения.
• Статья 157 ГК РФ — сделку можно заключить под отлагательным условием или с наступлением срока, но регистрация перехода права всё равно потребуется.
• Статья 429 ГК РФ — предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор (купли-продажи или дарения) в будущем; если одна сторона уклоняется, вторая может требовать этого через суд в течение шести месяцев после срока.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — квартира, полученная в дар от близкого родственника, налогом не облагается; при дарении постороннему лицу одаряемый платит НДФЛ.

Возможные варианты действий

1. Если покупка делается фактически для другого человека, проще сразу оформить договор купли-продажи на его имя, а вы можете оплатить квартиру за него.
2. Купить квартиру на себя и заключить договор дарения с обещанием передать её в определённый срок, а в нужную дату подать документы на регистрацию.
3. Заключить предварительный договор купли-продажи с другим человеком на будущую дату.
4. Если речь о передаче на случай смерти, используется завещание или наследственный договор — это другой механизм.
5. Учесть, что квартира в собственности менее минимального срока при продаже облагается НДФЛ, а при покупке в ипотеку нужна согласованность с банком.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку ЕГРН;
• паспорта сторон;
• документы о родстве, если планируется дарение родственнику.

Выбор схемы зависит от цели: кому и почему передаётся квартира, есть ли родство, ипотека, супруг, чьё согласие может понадобиться. Перед сделкой стоит обсудить вариант с нотариусом или юристом по недвижимости.