Договор технического и авторского надзора с одной организацией: риски

Прямого запрета поручить одной организации и технический, и авторский надзор закон не содержит. Но это разные функции с разными целями, и при их совмещении возникает конфликт интересов: организация-проектировщик, ведущая авторский надзор, будет одновременно контролировать соответствие работ своему же проекту. Поэтому важно правильно разделить обязанности в договоре и проверить допуски исполнителя.

Что говорит закон

• Ст. 53 Градостроительного кодекса РФ — строительный контроль (технический надзор) проводится лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком, в том числе с привлечением специализированной организации по договору. Его цель — проверка соответствия работ проектной документации и требованиям регламентов.
• Авторский надзор осуществляет лицо, подготовившее проектную документацию, — его задача контролировать соответствие строительства проектным решениям. Порядок его проведения описан в своде правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений».
• Для выполнения работ по строительному контролю и подготовке проектной документации по договору с застройщиком, как правило, нужно членство в соответствующей саморегулируемой организации (ст. 55.8 ГрК РФ), а для отдельных объектов — специалисты из национального реестра.
• Ст. 749 ГК РФ позволяет заказчику привлекать инженерную организацию для контроля и надзора; её полномочия должны быть указаны в договоре подряда.
• Можно заключить один смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ) или два отдельных — второе обычно удобнее для приёмки и оплаты.

Возможные варианты действий

1. Проверьте членство организации в СРО и наличие у неё права на оба вида работ, а также квалификацию назначенных специалистов.
2. Пропишите раздельно предмет, состав работ, ответственных лиц и порядок оплаты каждого вида надзора.
3. Установите, как фиксируются замечания: журнал авторского надзора, акты, предписания, сроки их устранения.
4. Определите ответственность исполнителя за пропущенные дефекты и за ошибки в проекте, а также страхование ответственности.
5. Если объект сложный, рассмотрите вариант привлечь для технического надзора независимую организацию.

Что подготовить

• проектную документацию и договор генподряда;
• выписку из реестра членов СРО исполнителя;
• сметы или расчёт стоимости каждого вида надзора.

Риски зависят от типа объекта, роли организации в проекте и того, насколько подробно расписаны обязанности. Проект договора перед подписанием имеет смысл показать юристу, работающему в строительной сфере.