Доля ребёнка в унаследованной квартире и вселение его матери

Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства действительно есть у наследника, который уже был сособственником этой вещи, но закон ограничивает его тремя годами со дня открытия наследства. Снять ребёнка-собственника с регистрационного учёта без его законного представителя, как правило, нельзя, а вот вселение его матери, которая сама не является собственником, обычно требует согласия остальных сособственников.

Что говорит закон

• Статья 1168 ГК РФ даёт наследнику, обладавшему вместе с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (квартира, как правило, относится к таким вещам — статья 133 ГК РФ), преимущественное право получить её в счёт своей наследственной доли. Если стоимость превышает долю, остальным выплачивается компенсация (статья 1170 ГК РФ).
• По пункту 2 статьи 1164 ГК РФ правила статей 1165–1170 применяются только в течение трёх лет со дня открытия наследства. После этого действуют общие правила о долевой собственности.
• Пункт 4 статьи 252 ГК РФ позволяет суду обязать сособственника принять денежную компенсацию вместо доли, если доля незначительна, не может быть реально выделена и у владельца нет существенного интереса в её использовании. 1/8 в квартире 54 кв. м — это менее 7 кв. м, но интерес ребёнка суды оценивают особенно внимательно.
• Статья 247 ГК РФ: владение и пользование общим имуществом — по соглашению всех участников, а при отсутствии согласия — в порядке, установленном судом.
• Пункт 2 статьи 20 ГК РФ: местом жительства несовершеннолетнего признаётся место жительства его родителей.

Возможные варианты действий

1. Оформить отказ сестры и дарение доли бабушки у нотариуса, чтобы сосредоточить у себя 7/8.
2. Если трёхлетний срок не истёк — заявить у нотариуса или в суде о преимущественном праве с выплатой компенсации ребёнку. Если истёк — предложить матери ребёнка выкуп доли по рыночной цене; сделка с долей несовершеннолетнего потребует предварительного разрешения органа опеки (статья 37 ГК РФ), и обычно опека настаивает на приобретении ребёнку иного жилья или зачислении денег на его счёт.
3. При отказе — иск о выплате компенсации по пункту 4 статьи 252 ГК РФ с оценкой доли.
4. Если мать пытается вселиться без согласия — можно возражать и при необходимости обратиться в суд с иском об определении порядка пользования. Однако ребёнок как собственник вправе пользоваться квартирой, и при его фактическом вселении суд может учесть, что он проживает вместе с матерью.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру.
• Свидетельства о праве на наследство, документы об отказе сестры и дарении.
• Отчёт об оценке рыночной стоимости 1/8 доли.
• Справку о зарегистрированных лицах, сведения о фактическом месте жительства ребёнка.

Исход во многом зависит от того, когда именно заявлено преимущественное право, есть ли у ребёнка другое жильё и готовы ли вы выплатить справедливую компенсацию. Поскольку затронуты интересы несовершеннолетнего и потребуется участие опеки, документы стоит показать юристу до начала переговоров.