Как оформить договор займа под залог квартиры между гражданами

Обычно такая сделка состоит из двух частей: договора займа и договора залога квартиры (ипотеки), который обязательно регистрируется в Росреестре. Без регистрации залог фактически не защищает займодавца: квартиру можно будет продать или заложить другому лицу.

Что говорит закон

• По договору займа одна сторона передаёт другой деньги, а заёмщик обязуется вернуть такую же сумму (ст. 807 ГК РФ). Между гражданами договор на сумму свыше 10 000 рублей заключается в письменной форме, факт передачи денег подтверждается распиской (ст. 808 ГК РФ).
• Проценты по займу определяются договором; если о них ничего не сказано, они начисляются по ключевой ставке, а беспроцентным заём считается только при прямом указании и в установленных случаях (ст. 809 ГК РФ).
• Залог недвижимости (ипотека) регулируется ст. 334–339.1 ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. Ипотека подлежит государственной регистрации, в договоре должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства (ст. 339 ГК РФ).
• Важное ограничение: профессиональная выдача потребительских займов гражданам под залог жилья разрешена только банкам и некоторым другим организациям (Закон «О потребительском кредите (займе)»). Разовый заём между знакомыми людьми к профессиональной деятельности, как правило, не относится, но при регулярной выдаче таких займов сделку могут оспорить.
• Если квартира в общей совместной собственности супругов, для залога нужно нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Возможные варианты действий

1. Составить договор займа: сумма, срок и график возврата, проценты, неустойка за просрочку, ссылка на обеспечение ипотекой.
2. Составить договор ипотеки: точные данные квартиры по выписке из ЕГРН, согласованная стоимость, условие о порядке обращения взыскания. Можно объединить заём и залог в одном документе, но так сложнее вносить изменения.
3. Подать документы на регистрацию ипотеки через МФЦ или нотариуса. Госпошлина установлена ст. 333.33 НК РФ; её размеры в 2025 году пересматривались, поэтому актуальную сумму лучше уточнить в МФЦ.
4. Передать деньги безналично или под расписку с указанием, что сумма получена по конкретному договору.
5. Как вариант — оформить сделку у нотариуса: это не всегда обязательно, но снижает риск оспаривания и позволяет при определённых условиях взыскать долг по исполнительной надписи.

Что подготовить

• Паспорта сторон, выписку из ЕГРН на квартиру, правоустанавливающие документы.
• Нотариальное согласие супруга залогодателя, если оно нужно.
• Сведения о зарегистрированных в квартире лицах и о несовершеннолетних собственниках — их наличие усложняет сделку.

Учтите, что даже при залоге забрать единственное жильё должника в счёт долга можно только через установленную процедуру, чаще всего через суд и торги. Займодавцу также нужно платить НДФЛ с полученных процентов. Если сумма существенная, проект договора стоит показать юристу или нотариусу до подписания.