Как оформить гараж от дедушки внуку с минимумом налогов

В такой ситуации обычно удобнее всего договор дарения: дедушка и внук считаются близкими родственниками, поэтому подаренный гараж не облагается НДФЛ. Продать его без налога можно будет после трёх лет владения; при более ранней продаже налог возможен, но его можно уменьшить вычетом.

Что говорит закон

• Статья 14 СК РФ — дедушки, бабушки и внуки относятся к близким родственникам.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — доход в виде недвижимости, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, освобождён от НДФЛ.
• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи недвижимости не облагается налогом, если она была в собственности не меньше минимального срока; для имущества, полученного в дар от близкого родственника, этот срок — три года.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже раньше срока доход можно уменьшить на имущественный вычет: для гаража, как «иного имущества», — 250 тысяч рублей, либо на подтверждённые расходы на приобретение.
• Статьи 572, 574 и 131 ГК РФ — договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, переход права подлежит государственной регистрации. Нотариальное удостоверение не обязательно, если дарится гараж целиком.

Возможные варианты действий

1. Дарение — простой письменный договор и подача документов на регистрацию через МФЦ или онлайн. Оплачивается только государственная пошлина за регистрацию права.
2. Купля-продажа — для дедушки налога не будет, если он владеет гаражом больше минимального срока, а у внука появятся подтверждённые расходы для будущей продажи. Но нужно реально передать деньги, а при продаже дороже покупки разница всё равно облагается налогом. Обычно это выгоднее дарения только при планах продать гараж вскоре.
3. Завещание — гараж перейдёт только после смерти, а срок владения для освобождения от налога исчисляется со дня открытия наследства.
4. До сделки проверить, оформлены ли в ЕГРН сам гараж и земля под ним. Если нет, сначала стоит воспользоваться «гаражной амнистией» по закону 2021 года.

Что подготовить

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписку из ЕГРН на гараж и при наличии — на землю;
• документы, подтверждающие родство: свидетельства о рождении родителя и внука;
• договор дарения в трёх экземплярах и квитанцию об оплате пошлины.

Выгодный вариант зависит от того, когда планируется продажа, оформлена ли земля и нет ли у дедушки других наследников, которые могут оспаривать сделку. Если гараж в гаражном кооперативе без зарегистрированного права собственности, документы лучше показать юристу по недвижимости.