Продажа заложенной квартиры по суду, где прописаны дети собственника

Регистрация сама по себе не даёт права собственности и, как правило, не мешает продать квартиру по решению суда. После перехода права к новому владельцу члены семьи прежнего собственника обычно теряют право пользоваться жильём. Но есть исключения, и шансы сохранить квартиру зависят от того, как она досталась маме и были ли нарушения при оформлении залога.

Что говорит закон

• Статья 292 ГК РФ: переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если законом не установлено иное. Отчуждение жилья, где живут несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, требует согласия органа опеки.
• Статья 446 ГПК РФ защищает единственное жильё от взыскания, но не в случае, когда оно заложено: на предмет ипотеки взыскание обратить можно.
• Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» связывает выселение всех проживающих с займами на покупку или ремонт жилья. Если заём был не целевым и не от банка, вопрос о выселении решается отдельно, но, как правило, с опорой на ст. 292 ГК РФ.
• Статья 19 Вводного закона к ЖК РФ: если квартира была приватизирована, а кто-то из вас имел право участвовать в приватизации, это право пользования сохраняется бессрочно и при смене собственника.
• Статьи 177 и 179 ГК РФ позволяют оспорить сделку, совершённую под влиянием обмана или человеком, который не понимал значения своих действий.

Возможные варианты действий

1. Выяснить, на каком основании мама стала собственником (приватизация, покупка, наследство) и когда вы с братом были зарегистрированы.
2. Если решение ещё не вступило в силу, обжаловать его: апелляционная жалоба подаётся в течение месяца (ст. 321 ГПК РФ). Лица, не привлечённые к делу, тоже могут обжаловать решение, если оно затрагивает их права (ст. 320 ГПК РФ).
3. При признаках мошенничества — подать заявление в полицию по ст. 159 УК РФ. Приговор может стать основанием для пересмотра дела по новым обстоятельствам.
4. Обратиться в орган опеки: он вправе участвовать в защите прав несовершеннолетнего брата и проверить, не нарушены ли его жилищные права.
5. Если иск о выселении будет подан, просить суд сохранить право пользования на определённый срок, ссылаясь на отсутствие другого жилья.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы на квартиру, договор приватизации;
• выписку о зарегистрированных лицах;
• договор займа и залога, все судебные решения;
• доказательства обмана: переписку, расписки, свидетелей.

Исход зависит от истории квартиры, условий займа, состояния мамы при подписании и сроков обжалования. Поскольку на кону жильё, а сроки короткие, лучше как можно скорее показать решение суда и договоры юристу лично.