Как выйти из совместной ипотеки при разводе с мужем

Развод сам по себе не освобождает от ипотеки: перед банком оба созаёмщика обычно отвечают солидарно, и изменить это можно только с согласия банка. Безболезненных вариантов, как правило, три: один из супругов оставляет квартиру и переоформляет кредит на себя, квартиру продают и гасят долг, либо долг и квартиру делят, сохраняя обоих в кредите.

Что говорит закон

• Имущество и долги, возникшие в браке в интересах семьи, делятся между супругами; доли по общему правилу равны (ст. 38, 39 СК РФ). Долги распределяются пропорционально присуждённым долям, но это решение суда не меняет условий кредитного договора с банком.
• Созаёмщики по ипотеке, как правило, являются солидарными должниками: банк вправе требовать весь долг с любого из них (ст. 323 ГК РФ).
• Перевод долга на одного супруга возможен только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).
• Квартиру в залоге можно продать с согласия банка (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); на практике это делают с одновременным погашением кредита из денег покупателя.
• Если в погашение направлялся материнский капитал, детям должны быть выделены доли (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ) — это влияет на раздел и продажу.

Возможные варианты действий

1. Договориться с мужем, кто остаётся с квартирой. Тот, кто её оставляет, обращается в банк с заявлением о выводе второго созаёмщика; банк проверит его доход. Уходящему супругу обычно выплачивают компенсацию за его долю и уже внесённые платежи.
2. Если один не тянет кредит, можно рефинансировать ипотеку в другом банке на одного заёмщика.
3. Продать квартиру с согласия банка, погасить долг, а остаток разделить. Это наиболее чистый способ полностью выйти из обязательств.
4. Заключить нотариальное соглашение о разделе имущества или брачный договор с порядком выплат и согласовать его с банком.
5. Если договориться не удалось, обратиться в суд с иском о разделе имущества и долгов. Срок исковой давности — три года с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права (ст. 38 СК РФ), но тянуть не стоит.

Что подготовить

• Кредитный договор, график платежей и справку об остатке долга.
• Выписку из ЕГРН и договор купли-продажи квартиры.
• Документы о первоначальном взносе, особенно если он вносился из добрачных или подаренных средств.
• Подтверждения платежей по кредиту после фактического прекращения семейных отношений.

Итог зависит от позиции банка, доходов каждого из супругов, наличия детей и материнского капитала, а также от того, кто вносил первоначальный взнос. Перед подписанием любых соглашений с бывшим мужем и банком стоит показать документы юристу по семейным спорам.