Когда можно продать квартиру после смерти совладельца доли

Продать всю квартиру можно после того, как наследники оформят наследство на долю бабушки и зарегистрируют право, — то есть не раньше чем через шесть месяцев после смерти. Разница между продажей через полгода и через три года в основном налоговая: доля, полученная по наследству, освобождается от НДФЛ только после трёх лет владения.

Что говорит закон

• Статья 1154 ГК РФ — наследство принимается в течение шести месяцев со дня его открытия. Статья 1163 ГК РФ — свидетельство о праве на наследство выдаётся по истечении этого срока. После этого право на долю регистрируется в ЕГРН.
• Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ — принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти; с этой даты отсчитывается и срок владения для налога.
• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья, полученного по наследству от члена семьи или близкого родственника либо в результате приватизации, не облагается НДФЛ, если оно было в собственности не менее трёх лет. Своя половина дочери, полученная при приватизации, этот срок, скорее всего, уже прошла, а унаследованная половина — нет.
• При продаже раньше трёх лет налог платится с дохода, приходящегося на унаследованную долю, с учётом имущественного вычета по статье 220 НК РФ (до 1 млн рублей на объект, распределяемого пропорционально долям) и правила о доходе не ниже 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

Возможные варианты действий

1. Обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства бабушки в течение шести месяцев с заявлением о принятии наследства.
2. Выясните круг наследников: кроме дочери, наследниками первой очереди могут быть другие дети, внуки по праву представления, супруг. Если они есть, доля бабушки разделится, и для продажи всей квартиры нужно будет согласие всех собственников.
3. Учтите, что наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может его восстановить через суд (ст. 1155 ГК РФ) — это главный риск для покупателя, поэтому покупатели и банки иногда настороженно относятся к «свежему» наследству.
4. Если продавать через три года, налога не будет; если раньше — заранее рассчитайте НДФЛ и подайте декларацию до 30 апреля следующего года.

Что подготовить

• свидетельство о смерти и документы о родстве;
• договор приватизации и выписку из ЕГРН;
• справку о зарегистрированных лицах;
• отчёт об оценке или кадастровую стоимость для нотариуса.

Итог зависит от количества наследников, наличия завещания и сроков продажи. Перед сделкой с наследственной долей стоит показать документы юристу и рассчитать налог.