Налог при продаже дома в собственности меньше минимального срока

70% кадастровой стоимости — это не база для налога, а нижняя граница дохода: если дом продан дешевле, налог считают так, будто вы получили 70% кадастровой стоимости. При продаже за 1,8 млн рублей доходом будет вся цена, но её можно уменьшить на имущественный вычет 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку. Налог платится только с остатка.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ: доход от продажи жилья освобождается от налога, если оно было в собственности не меньше минимального срока — по общему правилу 5 лет, а в ряде случаев (наследство, дарение от близких, приватизация, единственное жильё и др.) 3 года. При владении 1 год налог придётся считать.
• Правило о 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права сейчас закреплено в статье 214.10 НК РФ (раньше было в статье 217.1). Доход принимается равным большей из двух величин: цене договора или 70% кадастровой стоимости.
• Подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ: при продаже жилого дома можно применить вычет до 1 млн рублей или вместо него уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение.
• Ставка — 13% для налоговых резидентов. С 2025 года для доходов от продажи имущества свыше 2,4 млн рублей в год действует ставка 15% на превышение (статья 224 НК РФ), но в вашей ситуации это не применяется.

Возможный расчёт

1. Доход: 1,8 млн рублей, так как цена выше 70% кадастровой стоимости (1,26 млн).
2. С вычетом 1 млн: (1 800 000 − 1 000 000) × 13% = 104 000 рублей.
3. Если дом был куплен, например, за 1,7 млн и это подтверждается документами, можно вычесть расходы: (1 800 000 − 1 700 000) × 13% = 13 000 рублей.
4. Если земля под домом продаётся отдельным объектом, вычет 1 млн распределяется на дом и участок вместе.

Что подготовить

• договор продажи и документы о получении денег;
• документы о покупке дома и оплате, если используете расходы;
• декларацию 3-НДФЛ — подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Итог зависит от того, как дом был получен (покупка, наследство, дарение), сколько за него было заплачено и продаётся ли вместе с ним земельный участок. При сомнениях стоит показать документы налоговому консультанту до подписания договора.