Срок владения квартирой по переуступке для освобождения от НДФЛ

Для продажи в 2017 году срок владения считался с даты государственной регистрации права собственности, то есть с даты, указанной в свидетельстве, а не с момента оплаты по договору уступки. Поскольку право зарегистрировано в 2015 году, к этой квартире применяется трёхлетний минимальный срок, и при продаже в декабре 2017 года он ещё не истёк. Это не обязательно означает налог к уплате: доход можно уменьшить на расходы на покупку.

Что говорит закон

• Статьи 8.1 и 131 ГК РФ — право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. До этого у дольщика есть только право требования к застройщику.
• Статья 217.1 НК РФ — освобождение от налога при продаже после минимального срока владения. Для объектов, приобретённых до 1 января 2016 года, действовал трёхлетний срок, для купленных позже — по общему правилу пятилетний.
• С 2019 года в статью 217.1 НК РФ внесена норма о том, что для квартир по договорам участия в долевом строительстве и уступки срок считается с даты полной оплаты права требования. Эта норма применяется к доходам, полученным начиная с 2019 года, поэтому на продажу в 2017 году она не распространяется.
• Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ — вместо имущественного вычета до 1 млн рублей можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на приобретение квартиры.
• Статья 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Возможные варианты действий

1. Если цена продажи не выше расходов на покупку по договору уступки, налог фактически будет равен нулю, но декларацию подать всё равно нужно.
2. Если продажа выгодна, рассмотреть перенос сделки на период после истечения трёх лет с даты регистрации права, то есть после августа 2018 года.
3. Собрать все документы об оплате: договор уступки, расписки или платёжные поручения, акт приёма-передачи.

Что подготовить

• свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН;
• договор уступки права требования и договор долевого участия;
• документы об оплате;
• договор купли-продажи квартиры и документы о получении денег.

Результат зависит от даты сделки, соотношения цены продажи и расходов и наличия у вас других вычетов. Если сумма значительная, расчёт и документы стоит проверить у налогового консультанта.