Налог при продаже квартиры, часть которой получена по наследству

Обязанность платить налог зависит от того, сколько времени каждая часть квартиры находится в собственности. Если и собственная половина, и унаследованная доля принадлежат продавцу не меньше трёх лет, доход от продажи налогом не облагается и декларацию подавать не нужно. Если срок по какой-то доле меньше, налог может возникнуть, но его часто удаётся уменьшить вычетом.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока. Для имущества, полученного по наследству, минимальный срок — три года; для купленного в общем случае — пять лет, но три года, если это единственное жильё семьи и в ряде других случаев.
• Для наследства срок владения, как правило, считается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (статьи 1114 и 1152 ГК РФ), а не с даты получения свидетельства или регистрации.
• Если доли приобретены в разное время, налоговые органы обычно считают срок отдельно по каждой доле. Для половины, которая принадлежала мужу раньше, — с момента её приобретения; если квартира была совместной собственностью супругов, срок по супружеской доле обычно считают с первоначальной покупки.
• Статья 220 НК РФ — при продаже раньше срока доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей на объект или на подтверждённые расходы на покупку. По наследственной доле с 2019 года можно учесть расходы наследодателя на её приобретение, если они документально подтверждены.

Возможные варианты действий

1. Проверьте даты: когда возникло право на первоначальную половину и когда умерла жена. Если по обеим частям прошло три года и более, налога нет.
2. Если срок не истёк, можно подождать его окончания и продавать позже.
3. При продаже раньше срока посчитайте налог в двух вариантах — с вычетом 1 млн рублей и с расходами на покупку — и выберите выгодный.
4. Налог 13% декларируется в форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивается до 15 июля.

Что подготовить

• документ о приобретении первоначальной доли;
• свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти;
• выписку из ЕГРН;
• документы о расходах на покупку квартиры, если они сохранились.

Многое зависит от точных дат и от того, как квартира изначально оформлялась: на одного из супругов, в долевую или совместную собственность. Если срок близок к трём годам или документы о покупке спорные, стоит до сделки показать их налоговому консультанту или юристу.