Налог при продаже квартиры, полученной в приватизацию и по наследству

Доля, полученная при приватизации много лет назад, точно продаётся без налога: минимальный срок владения по ней давно прошёл. Налог возможен только с той части, что получена по наследству, и только если продажа состоится раньше трёх лет со дня смерти наследодателя. После этого срока налог не платится и декларацию подавать не нужно.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока. Для имущества, полученного по наследству от члена семьи или близкого родственника, и для приватизированного жилья этот срок — три года.
• Статья 1152 ГК РФ — принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти. Налоговые органы, как правило, тоже считают срок владения унаследованной долей с этой даты, а не с даты выдачи свидетельства.
• Статья 220 НК РФ — если налог всё же возникает, можно уменьшить доход на имущественный вычет до 1 млн рублей; при продаже квартиры одним договором вычет распределяется между продавцами пропорционально долям.
• Статья 214.10 НК РФ — если цена ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считается 70% кадастровой стоимости. Цена выше кадастровой этого вопроса не вызывает.
• Статьи 228 и 229 НК РФ — при обязанности заплатить налог декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Возможные варианты действий

1. Проверить дату: если с конца сентября 2020 года прошло три года, продажа освобождена от налога полностью — и для вас, и для сестры.
2. Если продажа раньше этого срока, налог считается только с цены, приходящейся на унаследованную четверть: например, с 450 тысяч рублей при цене 1,8 млн. Вычет по этой части почти наверняка перекроет доход, но декларацию всё равно нужно подать.
3. Сестре стоит проверить то же самое по своей доле — у неё весь срок считается с даты смерти матери.

Что подготовить

• договор приватизации и выписку из ЕГРН;
• свидетельства о праве на наследство и свидетельство о смерти;
• договор купли-продажи с указанием цены каждой доли.

Точный расчёт зависит от даты сделки, распределения цены между продавцами и того, как оформлены доли в договоре. Перед подписанием договора его проект можно показать юристу или налоговому консультанту, чтобы правильно указать цену каждой доли.