Налог при продаже участков, образованных при разделе земли

По позиции Минфина и ФНС при разделе земельного участка срок владения новыми участками, как правило, считается с даты регистрации права на исходный участок. Если это так, срок с 2010 года превышает пять лет, и доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от цены в договоре.

Что говорит закон

• Доходы от продажи недвижимости, которой человек владел не меньше минимального срока, освобождаются от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок — пять лет, а в ряде случаев (наследство, приватизация, единственное жильё и др.) — три года.
• Минфин в своих письмах неоднократно разъяснял: при разделе участка срок нахождения в собственности образованных участков исчисляется с даты регистрации права на исходный участок. Похожий подход применяется к выделу доли. Это разъяснения, а не норма закона, поэтому формально налоговая может оценить ситуацию иначе.
• Правило о сравнении цены с 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1, ст. 214.10 НК РФ) важно только тогда, когда налог вообще возникает. Цена выше кадастровой сама по себе налог не порождает.
• Если продажа участков носит систематический характер с целью извлечения прибыли (межевание, подготовка, регулярные продажи), налоговая может квалифицировать её как предпринимательскую деятельность (ст. 2 ГК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ) — тогда льгота по сроку владения не применяется.

Возможные варианты действий

1. Проверить даты регистрации права на исходный участок, соглашения о разделе и на новые участки по выпискам из ЕГРН.
2. При желании направить в ФНС письменный запрос о порядке исчисления срока владения в вашей ситуации.
3. Учесть риск переквалификации в предпринимательство: оценить количество сделок, рекламу, сроки продаж и вид разрешённого использования участков.
4. Если налог всё же возникнет, доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на приобретение, включая часть стоимости исходной доли, или применить вычет (ст. 220 НК РФ).

Что подготовить

• Договор купли-продажи 2010 года и выписку из ЕГРН на исходный участок.
• Соглашение о реальном разделе и документы межевания.
• Выписки на новые участки с кадастровой стоимостью.

Итог зависит от того, как налоговая оценит характер продаж и есть ли новые изменения Налогового кодекса и разъяснения на дату сделки. Перед продажей всех участков стоит обсудить схему с налоговым консультантом.