НДФЛ при продаже квартиры после переоформления права из долёвки

Есть хорошие аргументы в пользу того, что срок владения отсчитывается с 2006 года, когда право было зарегистрировано по решению суда, а не с даты новой записи. Кроме того, для имущества, приобретённого до 2016 года, минимальный срок владения составляет три года, а не пять. Но единой позиции по объектам, достроенным после регистрации права, нет, поэтому вопрос лучше заранее уточнить в налоговой.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока (три года для ряда случаев, в остальных — пять лет). Эти правила применяются к объектам, приобретённым с 1 января 2016 года.
• Для объектов, приобретённых до 2016 года, действовал прежний порядок: доход освобождался от налога при владении три года и более.
• Статья 131 ГК РФ и статья 219 ГК РФ — право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации; на объект, созданный в результате строительства, — также с момента регистрации.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — если налог всё же возникнет, доход можно уменьшить на 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку.

Минфин в разъяснениях обычно считает срок с даты регистрации права на квартиру. Однако в вашем случае право на этот же объект возникло в 2006 году по решению суда, и новая запись лишь уточняет его характеристики после ввода дома в эксплуатацию — такой довод нередко поддерживают суды. Это зона неопределённости.

Возможные варианты действий

1. Обратиться в Росреестр через МФЦ с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о квартире как о жилом помещении в введённом доме — продавать квартиру с такой записью проще.
2. Направить в свою инспекцию письменный запрос о порядке исчисления срока владения в вашей ситуации — ответ на ваш запрос защищает от штрафов и пеней.
3. Если налог всё же начислят, подать декларацию 3-НДФЛ, применить вычет по расходам и при несогласии обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, затем в суд.

Что подготовить

• Договор долевого участия и документы об оплате.
• Решение суда 2006 года и свидетельство о регистрации права.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Многое зависит от того, как Росреестр оформит изменения — как новое право или как уточнение сведений о прежнем, — и от позиции вашей инспекции. Перед сделкой стоит показать документы налоговому юристу лично.