Покупка жилья в ипотеку у представителя по доверенности

Закон не запрещает продавать жильё через представителя по нотариальной доверенности, и такая сделка будет действительной. Но банк, выдающий кредит, вправе устанавливать свои требования к сделке, и многие банки неохотно работают с продавцами по доверенности из-за риска её отмены. Поэтому вопрос скорее в договорённости с банком, чем в законе.

Что говорит закон

• Сделка, совершённая представителем в пределах полномочий, создаёт права и обязанности непосредственно для представляемого (ст. 182 ГК РФ). Полномочие подтверждается доверенностью (ст. 185 ГК РФ).
• Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на недвижимость должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
• Доверенность может быть отменена доверителем в любое время, а со смертью доверителя она прекращается (ст. 188, 189 ГК РФ). Сведения об отмене нотариальных доверенностей вносятся в единую информационную систему нотариата, и их можно проверить.
• Кредитный договор заключается на условиях банка; закон не обязывает банк кредитовать любую сделку, поэтому требования к продавцу — внутренняя политика банка.

Возможные варианты действий

1. Попросить банк письменно сформулировать требования: возможно, их устроит доверенность с конкретными полномочиями на продажу именно этого объекта, на получение денег и подписание документов, свежая дата выдачи, проверка через нотариат.
2. Если доверенность «генеральная», можно попросить собственника оформить новую, специальную — у консула России в стране проживания или у местного нотариуса с апостилем и нотариальным переводом.
3. Предложить провести сделку с участием нотариуса или через безопасные расчёты (аккредитив, номинальный счёт), чтобы снизить риски банка; также можно организовать видеосвязь с собственником, если банк это допускает.
4. Уточнить, предоставляют ли сельскую ипотеку другие банки-участники программы, и подать заявку туда — требования к продавцам у банков различаются.

Что подготовить

• Копию доверенности и результат её проверки по реестру нотариата.
• Выписку из ЕГРН на дом и землю, правоустанавливающие документы продавца.
• Паспорт представителя и сведения о собственнике.
• Если собственник в браке — нотариальное согласие супруга на продажу, когда оно требуется (ст. 35 СК РФ).

Многое зависит от условий конкретного банка и программы, текста доверенности и того, когда она выдана. Если банк настаивает на личном присутствии, стоит не спорить, а подобрать вариант, который его устроит, и при необходимости показать документы юристу для проверки чистоты сделки.