Риски покупки квартиры, недавно оформленной на продавца

Короткий срок владения сам по себе не означает мошенничества, но это повод проверить, откуда у продавца квартира и не может ли предыдущая сделка быть оспорена. Основные риски — оспаривание предыдущего перехода права, банкротство продавца или прежних владельцев, претензии супруга, наследников или людей, сохраняющих право пользования.

Что говорит закон

• Сделку можно признать недействительной, например если она совершена недееспособным лицом, под влиянием обмана или с нарушением закона (ст. 166–179 ГК РФ). Тогда квартиру могут истребовать у покупателя, хотя добросовестный приобретатель имеет защиту (ст. 302 ГК РФ) и право на компенсацию (ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
• В банкротстве гражданина сделки за три года до подачи заявления о банкротстве могут быть оспорены как подозрительные (ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Ликвидация ИП не освобождает гражданина от долгов.
• Для продажи совместно нажитого жилья нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
• С 1 марта 2023 года сведения о прежних собственниках в выписке из ЕГРН по общему правилу выдаются третьим лицам без персональных данных, поэтому полную выписку о переходе прав удобнее попросить заказать самого продавца.

Возможные варианты действий

1. Запросить правоустанавливающий документ продавца: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор долевого участия. Проверить, от кого и за какую цену получена квартира.
2. Попросить продавца заказать выписку из ЕГРН о переходе прав и расширенную выписку о зарегистрированных лицах (в том числе выбывших в армию, места лишения свободы, ушедших в интернат).
3. Проверить продавца и прежнего собственника по базам ФССП, по картотеке арбитражных дел и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве, по действительности паспорта.
4. Попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров или пройти освидетельствование у врача-психиатра в день сделки.
5. Если квартира получена по наследству — уточнить, нет ли других наследников, которые могут восстановить срок; если в подарок — от кого.
6. Провести расчёты через аккредитив или безопасные расчёты, указывать в договоре реальную цену, по возможности удостоверить сделку у нотариуса и оформить титульное страхование.

Что подготовить

• Паспорт продавца, выписку из ЕГРН, основание права собственности.
• Нотариальное согласие супруга или заявление, что продавец не в браке.
• Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Выписку о зарегистрированных лицах и справки из диспансеров.

Многое зависит от того, как и от кого продавец получил квартиру, и от истории прошлых сделок. Если какие-то документы не предоставляют или история выглядит запутанной, стоит до внесения задатка показать пакет документов независимому юристу, а не только риелтору агентства.