Порядок пользования общим земельным участком многоквартирного дома

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам помещений, и доля каждого определяется не «по договорённости старожилов», а пропорционально площади квартиры. Порядок пользования участком устанавливается решением общего собрания, принятым по правилам, а подписание документов «задним числом» не делает такое решение законным, и новый собственник вправе его оспорить.

Что говорит закон

• Статья 36 ЖК РФ — земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества; пределы пользования им устанавливаются решением общего собрания.
• Статья 37 ЖК РФ — доля в праве на общее имущество пропорциональна площади помещения и следует судьбе права на помещение. При покупке квартиры доля переходит к новому собственнику автоматически.
• Статьи 44–46 ЖК РФ — решения о пользовании общим имуществом принимаются собранием с определённым кворумом; собственник, не голосовавший или голосовавший против, может обжаловать решение в суд в течение шести месяцев с момента, когда узнал о нём.
• Статьи 181.4 и 181.5 ГК РФ — решение собрания оспоримо при нарушении порядка, а ничтожно, например, если принято без кворума или по вопросу вне компетенции собрания.
• Статья 247 ГК РФ — при отсутствии согласия порядок пользования общим имуществом определяет суд; статья 304 ГК РФ позволяет требовать устранения препятствий в пользовании.

Возможные варианты действий

1. Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок: проверить, сформирован ли он и поставлен ли на кадастровый учёт как общее имущество дома.
2. Не подписывать документы с прошедшими датами: подпись означает согласие и может лишить аргументов в будущем споре. Внесение недостоверных дат в документы может иметь признаки подлога.
3. Инициировать собственное общее собрание с вопросом о порядке пользования участком с учётом долей всех собственников.
4. Оспорить в суде решение собрания, если оно принято с нарушениями, или подать иск об определении порядка пользования участком.
5. Как вариант, обратиться в органы жилищного надзора и муниципального земельного контроля, если участки фактически самовольно огорожены.

Что подготовить

• выписки из ЕГРН на квартиру и на участок;
• протоколы общих собраний и предлагаемые к подписанию документы;
• схему фактического использования участка и фотографии;
• переписку и уведомления от соседей.

Многое зависит от того, сформирован ли участок, кем и когда принималось решение о его распределении и есть ли кворум. Если сложившийся порядок пользования действует давно, суд может учесть его, поэтому перед иском стоит показать документы юристу по земельным и жилищным спорам.