Права прописанных в квартире сестры, если собственник хочет продать

В большинстве случаев собственник вправе продать квартиру и потребовать выселения проживающих родственников, а регистрация, даже многолетняя, сама по себе права пользования не сохраняет. Однако многое зависит от того, как сестра получила квартиру: если вы имели право на её приватизацию и отказались в пользу сестры, у вас может быть бессрочное право пользования, которое не прекращается даже при продаже.

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ и статья 30 ЖК РФ — собственник может распоряжаться жильём, в том числе продать его.
• Статья 31 ЖК РФ — членами семьи собственника считаются проживающие совместно с ним родственники. Если совместное проживание прекратилось, суд может сохранить за бывшим членом семьи право пользования на определённый срок, учитывая отсутствие у него другого жилья и средств.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — право пользования бессрочно сохраняется за тем, кто на момент приватизации имел равные права с приватизировавшим и отказался от участия в ней.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу, как правило, прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника.
• Статьи 689 и 699 ГК РФ — если вы живёте по договорённости о безвозмездном пользовании, собственник может отказаться от неё, предупредив за месяц.
• Статья 35 ЖК РФ — при прекращении права пользования собственник вправе требовать выселения через суд.

Возможные варианты действий

1. Выяснить основание собственности сестры: приватизация, наследство, покупка или дарение. Это можно увидеть в выписке из ЕГРН и документах-основаниях.
2. Если квартира приватизирована, когда вы были зарегистрированы в ней и отказались от участия, сохранить копию отказа: это главный аргумент в суде.
3. Если такого основания нет, попробовать договориться с сестрой о сроке выезда, аренде или выкупе.
4. При иске о выселении просить суд сохранить право пользования на время с учётом детей и отсутствия другого жилья; суд привлекает орган опеки.

Что подготовить

• выписку из домовой книги и сведения о регистрации;
• документы о приватизации или ином основании собственности;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• справки о доходах и отсутствии другого жилья.

Исход зависит в первую очередь от истории квартиры и от того, считались ли вы с сестрой одной семьёй. Документы о приватизации и регистрации стоит показать юристу по жилищным спорам, особенно если сестра уже сообщила о продаже.