Права собственников при сносе аварийного дома после регистрации

Без ничего вы, скорее всего, не останетесь. Право собственности возникло у вас в 1998 году при покупке квартиры, а запись в ЕГРН в 2023 году лишь зарегистрировала ранее возникшее право. Поэтому к вам, как правило, не должны применяться ограничения для тех, кто купил жильё уже после признания дома аварийным.

Что говорит закон

• Статья 69 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — права, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и без регистрации в ЕГРН; права, оформленные позже по правилам того времени, также подтверждаются документами той эпохи. В любом случае ключевое значение имеет дата договора купли-продажи, а не дата выписки.
• Статья 32 ЖК РФ — после признания дома аварийным собственникам направляют требование о сносе или реконструкции, затем земельный участок и квартиры изымаются для государственных или муниципальных нужд. Собственнику выплачивается выкупная цена (рыночная стоимость квартиры, доли в общем имуществе и убытки), либо по соглашению предоставляется другое жильё с зачётом стоимости.
• Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ ограничивает выкуп стоимостью приобретения и лишает права на другое жильё тех, кто получил право собственности после признания дома аварийным. Именно поэтому важно доказать, что ваше право возникло в 1998 году.
• Если дом включён в региональную программу переселения из аварийного жилья, собственник, как правило, вправе выбрать: выкуп или другое благоустроенное жильё (статья 16 Федерального закона № 185-ФЗ).

Возможные варианты действий

1. Запросите в администрации или жилищном департаменте копию заключения межведомственной комиссии и постановления о признании дома аварийным, узнайте, включён ли дом в программу переселения и в какой срок.
2. Направьте письменное заявление о том, что вы собственники с 1998 года, приложив договор купли-продажи, и попросите учесть это при расселении.
3. Если вам предложат выкуп по заниженной цене, можно заказать независимую оценку и спорить о размере возмещения в суде.
4. По доле пропавшего собственника: её судьба решается отдельно. Можно рассмотреть признание его безвестно отсутствующим (статья 42 ГК РФ, если о нём нет сведений больше года) с передачей доли в доверительное управление, а при длительном открытом владении — признание права на долю по приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).

Что подготовить

• Договор купли-продажи 1998 года и документы о его регистрации.
• Новые выписки из ЕГРН на ваши доли.
• Документы о признании дома аварийным.
• Сведения о пропавшем сособственнике.

Многое зависит от того, как именно в ЕГРН отражена дата возникновения права и включён ли дом в программу. Если администрация будет ссылаться на часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ, стоит показать документы юристу: такие споры обычно решаются в пользу собственников, купивших жильё задолго до признания дома аварийным.