Продажа частного дома, купленного на материнский капитал

Продать дом, купленный с использованием материнского капитала, можно, но только с соблюдением прав детей. Обычно для этого нужно, чтобы доли детям были выделены, органы опеки дали разрешение на продажу, а детям взамен было обеспечено жильё не хуже прежнего. Сделку, как правило, удостоверяет нотариус.

Что говорит закон

• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
• Статья 37 ГК РФ и статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» — сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних требуют предварительного разрешения органа опеки. Опека, как правило, даёт его при условии одновременной покупки детям жилья или долей равноценной площади и стоимости.
• Статья 60 СК РФ — права ребёнка на имущество защищаются, родители распоряжаются им только в его интересах.
• Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, а также имущества несовершеннолетних, подлежат нотариальному удостоверению.
• Если доли детям не были выделены, это нарушение обязательства. До продажи доли нужно выделить, иначе сделку можно будет оспорить, а у семьи возможны претензии со стороны Социального фонда или прокурора.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выписке ЕГРН, кому и в каких долях принадлежит дом и есть ли обременения, например ипотека.
2. Если доли не выделены — заключить нотариальное соглашение об определении долей и зарегистрировать его.
3. Подобрать новое жильё для семьи, где детям будут принадлежать доли не меньше прежних.
4. Обратиться в орган опеки с заявлением обоих родителей о разрешении на сделку. Как правило, рассмотрение занимает около 15 дней.
5. Провести продажу и покупку у нотариуса, по возможности одновременно, чтобы выполнить условия разрешения опеки.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы на дом и землю;
• свидетельства о рождении детей;
• документы о новом жилье, которое будет куплено;
• паспорта родителей и согласие детей старше 14 лет.

Многое зависит от того, выделены ли доли, кто собственник земли и какие требования предъявляет местная опека. Перед сделкой стоит показать документы юристу или нотариусу, чтобы продажа не была впоследствии оспорена.