Продажа квартиры в России собственниками, живущими за границей

Мать не может сама выдать доверенность «от лица» взрослого сына: доверенность выдаёт только сам собственник. Сын может оформить доверенность на мать или другого человека у нотариуса за рубежом или в российском консульстве, в том числе с переводчиком. Смена фамилии продаже не мешает, но её придётся подтвердить документами.

Что говорит закон

• Доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ). Доверенность, оформленная у иностранного нотариуса, обычно требует апостиля и нотариально заверенного перевода на русский язык. Если доверитель не владеет русским языком, нотариус оформляет документ с участием переводчика.
• Сделки с долями в праве общей собственности по общему правилу требуют нотариального удостоверения (статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ), однако есть исключение, когда все участники продают объект целиком по одной сделке. Удобнее уточнить это у нотариуса или в Росреестре заранее.
• Для регистрации перехода права нужно подтвердить, что новые документы принадлежат тем же людям: свидетельство о браке или о перемене фамилии, при иностранном происхождении — с апостилем и переводом.
• Если собственники стали гражданами государства, включённого в перечень недружественных, сделка с ними с 2022 года может требовать разрешения правительственной комиссии, а расчёты — специального счёта. Эти правила периодически меняются, их нужно проверить на момент сделки.
• Доход от продажи облагается НДФЛ, если квартира была в собственности меньше минимального срока владения (статья 217.1 НК РФ); для нерезидентов ставка выше.

Возможные варианты действий

1. Заказать выписку из ЕГРН и проверить точный состав собственников и доли.
2. Собрать документы о смене фамилии и легализовать их.
3. Сыну оформить доверенность на продажу своей доли с правом получения денег; тёте — либо приехать лично, либо также выдать доверенность.
4. Найти покупателя, при необходимости оформить сделку у нотариуса и подать документы в Росреестр.
5. Решить вопрос с переводом денег за рубеж через российский банк с учётом валютных ограничений.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• действующие паспорта и документы о смене фамилии;
• доверенности с апостилем и переводом;
• сведения о гражданстве и налоговом статусе собственников.

Порядок во многом зависит от гражданства собственников и страны проживания. Стоит заранее показать документы российскому нотариусу или юристу по сделкам с недвижимостью, чтобы доверенности оформили сразу правильно.