Смена управляющей компании без оформленного права собственности

Скорее всего, нет: право голосовать на общем собрании только по передаточному акту действует лишь в течение года после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если этот год прошёл, голосовать и менять управляющую компанию могут только те, чьё право собственности зарегистрировано, поэтому в первую очередь стоит решать вопрос с регистрацией.

Что говорит закон

• Часть 1.1 статьи 44 ЖК РФ — лица, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту, вправе участвовать в общих собраниях в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Оба условия действительно должны выполняться одновременно, и после истечения года норма уже не помогает.
• Статьи 45–48 ЖК РФ — порядок проведения собрания, кворум и подсчёт голосов пропорционально долям в праве на общее имущество; голосуют собственники.
• Статья 161 ЖК РФ — собственники в любое время могут выбрать или сменить способ управления и управляющую организацию решением общего собрания.
• Статья 8.1 и статья 131 ГК РФ — право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации; акт приёма-передачи сам по себе собственником не делает.
• Важно, чем юридически является паркинг. Если это отдельное здание, а не часть многоквартирного дома, нормы ЖК об общем собрании собственников МКД к нему могут не применяться напрямую. Для общего имущества в таких зданиях с 1 сентября 2022 года действуют статьи 259.1–259.4 ГК РФ о собраниях собственников недвижимых вещей.

Возможные варианты действий

1. Уточнить в выписке ЕГРН статус паркинга и дату разрешения на ввод: входит ли он в состав МКД или учтён как отдельное здание.
2. Не дожидаясь окончания спора застройщика, подать иск о признании права собственности на машиноместо (статьи 12 и 218 ГК РФ). Суды нередко удовлетворяют такие иски дольщиков, полностью исполнивших договор и получивших объект по акту.
3. Объединиться с другими владельцами машиномест и подать иски коллективно или параллельно — так быстрее набрать долю голосов, нужную для кворума.
4. После регистрации права провести общее собрание и принять решение о смене управляющей организации, затем направить его в управляющую компанию и жилищную инспекцию.
5. Пока право не оформлено, можно контролировать работу текущей компании: запрашивать отчёты, жаловаться в жилищную инспекцию на качество услуг и обоснованность платежей.

Что подготовить

• договор участия в долевом строительстве и документы об оплате;
• акт приёма-передачи машиноместа;
• разрешение на ввод в эксплуатацию (копию или сведения о дате);
• выписку ЕГРН по зданию;
• договор управления и квитанции от управляющей компании.

Многое зависит от того, является ли паркинг частью многоквартирного дома, сколько владельцев готовы участвовать и как быстро удастся зарегистрировать права. Решение собрания, принятое без надлежащего кворума собственников, легко оспорить, поэтому перед его проведением стоит показать документы юристу по жилищному праву.