Чужие фото в отчёте об оценке для ипотеки: риски для покупателя

На добросовестность покупателя в споре с продавцом подмена фото в оценке, скорее всего, не повлияет: это вопрос отношений с банком, а не с продавцом. Главные риски другие — претензии банка как кредитора и залогодержателя, а в худшем случае вопрос о предоставлении банку недостоверных сведений. Поэтому безопаснее не подписывать и не передавать в банк отчёт с чужими фотографиями.

Что говорит закон

• Статья 159.1 УК РФ устанавливает ответственность заёмщика за мошенничество в сфере кредитования — хищение путём предоставления банку заведомо ложных или недостоверных сведений. Для неё нужен умысел не возвращать деньги, поэтому при добросовестных выплатах риск невелик, но сам факт недостоверных документов осложняет положение заёмщика.
• Статья 813 ГК РФ и условия кредитного договора позволяют банку потребовать досрочного возврата кредита, если заёмщик не обеспечил сохранность предмета залога или предоставил недостоверную информацию. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также защищает интересы залогодержателя.
• Ответственность за содержание отчёта несёт оценщик по Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: отчёт должен быть достоверным и основан на осмотре реального объекта.
• Несогласованные переустройство и перепланировка регулируются статьями 25–29 ЖК РФ. Новый собственник может получить требование привести помещение в прежнее состояние или узаконить изменения, а за самовольное переустройство возможен штраф по статье 7.21 КоАП РФ.
• Добросовестность приобретателя по статье 302 ГК РФ оценивается по тому, знал ли покупатель о правах третьих лиц на квартиру, а не по качеству отчёта об оценке.

Возможные варианты действий

1. Попросить оценочную компанию переделать отчёт с реальными фото этой квартиры. Душевая кабина вместо ванны и лёгкая перегородка часто признаются банками незначительными изменениями или требуют лишь обязательства узаконить их.
2. Обсудить с банком напрямую, как он относится к таким изменениям: некоторые банки выдают ипотеку при условии последующего согласования перепланировки.
3. Предложить продавцу демонтировать кладовку или согласовать изменения до сделки, либо учесть это в цене.
4. Если отчёт с чужими фото уже сдан, лучше заменить его корректным до выдачи кредита.
5. Узаконить переустройство через жилищную инспекцию или управу района после покупки, если это технически возможно.

Что подготовить

• предварительный договор и документы об оплате задатка или аванса;
• технический план или поэтажный план из БТИ;
• переписку с риелтором и оценщиком;
• реальные фото квартиры.

Многое зависит от того, будет ли банк проверять отчёт и насколько существенны изменения в квартире. Прежде чем подписывать документы для банка, стоит показать отчёт и договоры юристу по недвижимости, чтобы оценить, можно ли сохранить сделку без недостоверных сведений.