Заниженная выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Выкупная цена за квартиру в аварийном доме по закону определяется не по среднему показателю города или субъекта, а как рыночная стоимость конкретного жилья с долей в общем имуществе и земле, плюс убытки и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Средняя стоимость квадратного метра по субъекту, которую утверждает Минстрой, используется в основном для расчётов по программам переселения. Поэтому в заявлении сильнее ссылаться на рыночную оценку и полный состав возмещения.

Что говорит закон

• Часть 7 статьи 32 ЖК РФ — «при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
• Часть 9 статьи 32 ЖК РФ — если собственник не согласен с размером возмещения, вопрос решает суд.
• Статья 16 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» — при переселении из аварийного жилья по программе собственник вправе выбрать выкуп или, по соглашению, другое помещение.
• Статья 190.1 ЖК РФ — в возмещение включается компенсация за непроизведённый капитальный ремонт, если он не был выполнен до признания дома аварийным.
• Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ — для тех, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным, возмещение ограничено ценой покупки.

Возможные варианты действий

1. Запросить у администрации отчёт об оценке, на основании которого рассчитана цена, и проверить, какие составляющие из части 7 статьи 32 ЖК РФ в неё не вошли.
2. Заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры с учётом доли в земле и общем имуществе.
3. Подать письменное несогласие с размером возмещения со ссылкой на часть 7 статьи 32 ЖК РФ и не подписывать соглашение, пока цена не пересмотрена.
4. При отказе — суд: там можно ходатайствовать о судебной оценочной экспертизе.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы;
• постановление о признании дома аварийным и об изъятии;
• проект соглашения и отчёт об оценке администрации;
• собственную оценку и документы о предстоящих расходах на переезд и аренду.

Многое зависит от того, когда приобретена квартира, включён ли дом в программу переселения и что именно учтено в отчёте администрации. Перед подписанием соглашения стоит показать документы юристу по жилищным спорам.