Запись в ЕГРН и добросовестность приобретателя недвижимости

Запись в реестре о праве продавца сама по себе бесспорным доказательством добросовестности покупателя не является — это прямо разъяснял Верховный Суд. Однако с 2020 года закон установил презумпцию: тот, кто полагался на данные реестра, считается добросовестным, пока в суде не доказано обратное.

Что говорит закон

• Пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2020 года) — приобретатель недвижимости, полагавшийся при покупке на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение.
• Статья 302 ГК РФ — у добросовестного приобретателя имущество можно истребовать только если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (утеря, хищение и т.п.) или приобретено безвозмездно.
• Пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 — запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Покупатель признаётся добросовестным, если сделка возмездная и он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения, в частности принял разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Почему запись не бесспорна

1. Регистратор проверяет документы формально. Если право продавца основано на поддельном документе, недействительной сделке или решении, позже отменённом, запись будет, но права фактически нет.
2. Добросовестность — это оценка поведения покупателя: цена сделки, история частых перепродаж, наличие спора, поведение продавца, осмотр объекта. Явно заниженная цена или быстрая цепочка сделок могут указывать, что покупатель должен был насторожиться.
3. Поэтому реестр создаёт презумпцию, а не неопровержимый факт: сторона, оспаривающая добросовестность, может представить доказательства обратного.

Что подготовить, если вопрос возник в споре

• выписки из ЕГРН на дату сделки и историю переходов права;
• договор, документы об оплате по рыночной цене;
• доказательства проверки продавца и объекта: запросы, осмотр, сведения об отсутствии споров.

Исход в конкретном деле зависит от того, как выбыло имущество у прежнего собственника и насколько осмотрительно действовал покупатель. При реальном споре стоит показать документы юристу, поскольку суды подробно исследуют обстоятельства каждой сделки.